路線価 (2023) 佐賀県鳥栖市江島町字熊本1699-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 鳥栖市佐賀県鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外
価格時点	2023 年
駅名	肥前麓駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,730万 円 (2650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6,840万 円 (2650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,295 円／坪 1平米 2万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳥栖市及びその周辺の工業地域。需要者は流通業務関連施設用地を求める地元中小業者や県内外の業者が中心である。当市は九州の交通の要衝に位置し、当市を限定としたニーズが多く、インター周辺では高値の取引が見られる。その影響下で工場地の需要が高まり、幹線・準幹線沿い及びその背後の工場地にも工場地不足が見られる。今後も地価は上向き傾向で推移するものと予測する。工場地の取引は少なく適正な価格の把握が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は鳥栖市及びその周辺の工業地域で、需要者は九州の流通の要である鳥栖インターがある為、広域的に事業を展開する会社法人等が多い。福岡都市圏における地価上昇を受け、やや割安感がある鳥栖市の流通業務地に対する需要は非常に強いが、新規の供給は限られている為需給のバランスが悪い状態が続いている。取引される画地規模や価格帯にはややバラツキがあり、現在中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自社の流通関連施設の工場が多い地域で、賃貸工場の事例は見いだせず、工場の賃貸市場は成立していないことから、収益価格は試算せず、自用目的での取引が主の、市場の実態を反映した、当市に存する取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用での流通業務地・工場地としての利用が支配的であり、倉庫や工場の賃貸の収益性には馴染まない為収益価格は試算しなかった。比準価格は画地規模がほぼ同程度の事例を採用しており、地域要因の格差も比較的小さかった為その信頼度は高いものと思われる。よって、市内の他の工業地の公示価格との比較検討を踏まえ比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	肥前麓駅南方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	801.6 坪 (2650 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の倉庫が建ち並ぶ国道背後の工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥栖市佐賀県鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外
標準地の範囲
東	150 m
西	250 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	流通業務地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鳥栖市は、九州の交通の要衝として位置し、インター周辺は工場用地の引合いは多く、高値の取引も見られる。その影響下で幹線・準幹線沿い及びその背後の工場地の需要も高まり、今後も地価は上向き傾向と思料する。 (2)鳥栖ＩＣ近辺を中心として流通業務用地に対する需要は非常に強いものがあり、当該地域にもその影響が及んでいる。肥前旭駅東方に大手ビール会社の新工場の進出も決まり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内でも鳥栖市を限定としたニーズが多い。特にインター周辺の引き合いが多いが用地そのものが少ないのが実情である。 (2)人口は緩やかな増加傾向で高齢化率も県内では低い。人口増加を受けて需要は引き続き強いが、今後も新型コロナの影響が懸念される。
地域要因
(1)鳥栖市内でも、鳥栖インター周辺以外では、場所的位置が需要の決めてとなっている。価格帯はまちまちである。 (2)地域要因には特に変動はないが、４年後に東方に大手ビール会社の新工場が操業予定で、関連企業を含め更に需要が高まるものと思われる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公鳥栖 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,962 円／平米 8万9,136 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,125 円／平米 9万2,981 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,476 円／平米 8万4,224 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公みやき 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,702 円／平米 2万2,157 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,590 円／平米 3万8,317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,695 円／平米 5万8,500 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公みやき 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,619 円／平米 4万1,718 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,774 円／平米 5万2,149 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,456 円／平米 8万852 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基鑑神埼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,920 円／平米 6万5,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,522 円／平米 7万1,152 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,878 円／平米 9万2,165 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情