路線価 (2023) 佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深834-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 鳥栖市佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外
価格時点	2023 年
駅名	鳥栖駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億9,100万 円 (3853 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億9,100万 円 (3853 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,308 円／坪 1平米 4万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね鳥栖市及びその周辺市・町の工業地域である。需要者は佐賀県内の法人事業者や、また九州における交通の要衝であることから西日本や九州管内を事業範囲とする法人事業者等である。鳥栖市では工場地の供給が足りない状況も生じている。周辺市・町との地域間競争もあるが、当該地域における流通業務地の市場性は高く、地価は上昇傾向である。 (2) 同一需給圏の範囲は鳥栖市内及び周辺市町に存する工業地域である。主な需要者として製造業や流通関連業者等が想定される。県内企業経営動向をみると、設備投資は増加している。また、鳥栖ＩＣ周辺では用地の供給不足が続き、その受け皿として周辺地域への需要が増している。なお、取引件数が少ないことや規模によるバラツキがあり、中心的な取引価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国道沿いの工場、流通業務地等の地域で、自用の工場・倉庫等を主としているので、工場賃貸を前提とした収益性に馴染まない地域であり収益還元法は適用しなかった。不動産需給動向や景気動向にも留意して、市内の他の公示価格との比較検討も踏まえ、市場性を反映している類似性の高い取引より試算した精度が高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域は自用の工場や事業所等が多い工業地域であり、賃貸市場が未成熟である。このため資料収集の限界から収益価格の試算は断念した。一方で、取引事例の比較にあたっては、信頼性ある資料を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。したがって、比準価格を重視し、単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥栖駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	1165.5 坪 (3853 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、倉庫、事務所等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥栖市佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	300 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	流通業務地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	80 m
面積	4000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	鳥栖インターに近く、国道沿いの流通業務施設、事務所等が多い地域
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの流通業務地として熟成しており今後も現状を維持していくものと予測する。九州の物流拠点として県内外からの需要は強く供給は少ないので当該地域の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)鳥栖ＩＣ周辺の物流施設用地の需要が高く、当該地域へ好影響が及んでいる。今後も当該地域への投資は堅調に推移すると予測され、土地需要は高まると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しつつある。交通の要衝であることから九州随一の物流拠点として発展していて企業の進出意欲は高い。 (2)県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は持ち直している。設備投資は増加しており、公共投資は高水準で推移している。
地域要因
(1)地域内に特別の変動要因はない。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,084 円／平米 12万2,600 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,958 円／平米 16万1,855 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,253 円／平米 20万9,114 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万598 円／平米 16万7,277 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,270 円／平米 19万5,947 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,731 円／平米 17万4,329 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,899 円／平米 18万1,496 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,212 円／平米 16万9,307 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万308 円／平米 10万198 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,732 円／平米 14万7,884 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,732 円／平米 14万7,884 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公鳥栖 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,225 円／平米 31万4,814 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,829 円／平米 26万609 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情