路線価 (2023) 佐賀県伊万里市大坪町字柳町丙2110-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 伊万里市佐賀県伊万里市大坪町字柳町丙２１１０番１５外
価格時点	2023 年
駅名	伊万里駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	500万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	500万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円／坪 1平米 2万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊万里市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者と推定する。当地域は伊万里市中心部に位置する一般住宅の中に事務所等も見られる既存住宅地域である。伊万里市の人口は佐賀県平均の減少率を大きく上回る減少傾向にあり当地域の土地の需給関係は弱い。土地は一取引の規模が１６０㎡～２００㎡程度で価格帯は４５０万円～５５０万円程度が需要の中心であると思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。 (2) 同一需給圏の範囲は伊万里市内を中心とした戸建住宅地域である。主な需要者として当該地域に地縁を有する個人のほか、伊万里市とその近郊へ通勤するサラリーマン世帯が想定される。同一需給圏内では、分譲住宅地の販売が好調を維持しており、引き合いも多いが、既存住宅地への広がりは弱い。取引価格帯は、土地が５百万円程度、新築戸建住宅が２千万円台が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域内に一部アパート等の収益物件もあるが居住の快適性を重視する住宅地域で、当地域周辺も自用目的の取引が中心であること等から収益還元法の適用はなじまないので適用しない。既成市街地のために原価法は適用しない。同一需給圏内の不動産の市場性を反映する比準価格を標準として、類似の標準地の価格変動状況及び周辺住宅地域の不動産需給動向、今後の景気動向等を考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産に係る住宅市場では、戸建住宅を中心とした自用目的の取引が主体である。評価にあたっては、類似地域等から対象不動産と類似した戸建住宅地に係る取引事例を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。一方、賃貸市場は未成熟であり、資料収集の限界から収益価格の試算は断念した。したがって、比準価格を重視し、単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊万里駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊万里市佐賀県伊万里市大坪町字柳町丙２１１０番１５外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伊万里市中心部に位置する既存住宅地域で新たな住宅開発等はない。地域内に特別の変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)市内では宅地開発が活発に行われており、宅地需要は堅調である。しかし、既存住宅地への広がりは弱く地価は横ばいで推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊万里市全体の人口は減少率が高く、高齢化率も増加傾向である。土地取引件数はほぼ横這い傾向であるが住宅地への需要は弱い。 (2)県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は持ち直している。設備投資は増加しており、公共投資は高水準で推移している。
地域要因
(1)地域内に特別の変動要因はない。当地域の土地需要は均衡しつつあり、地価は横這い傾向にあるものと思料する。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公伊万里 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市大坪町字柳町丙２１１０番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,197 円／平米 7万77 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,833 円／平米 7万2,180 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,240 円／平米 8万3,443 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公伊万里 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市大坪町字柳町丙２１１０番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,735 円／平米 9万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,462 円／平米 9万789 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,533 円／平米 8万7,718 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基伊万里 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市大坪町字柳町丙２１１０番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,018 円／平米 11万9,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,956 円／平米 11万5,565 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,765 円／平米 9万1,791 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基伊万里 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市大坪町字柳町丙２１１０番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,967 円／平米 9万9,071 円／坪
推定価格 平米 坪	3万198 円／平米 9万9,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,270 円／平米 8万3,543 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情