路線価 (2023) 佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲2811-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 伊万里市佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９外
価格時点	2023 年
駅名	川東駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	484万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	482万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は伊万里市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域で、需要者は伊万里市内外の個人事業者や法人が中心で、同一需給圏外からの参入は見られない。周辺の駐車場付大型店舗等に客足の流出状況が続いており、商業地としては衰退傾向にある。当地域への土地需要は乏しく地価の下落傾向が強くなっている。当地域の需要の中心は、一取引の規模が１５０㎡～２００㎡程度、価格帯で３５０万円～４５０万円程度と思料するが判然としない。 (2) 同一需給圏の範囲は伊万里市及びその周辺市町の商業地域である。需要者は当該地域に強い地縁を有する事業者が考えられる。商圏が狭く、顧客数が限られるなか駐車場併設の大型店舗等に客足が向いており、旧来型の商業地域では相対的に競争力が低下している。なお、画地規模にバラツキがあり、また取引件数が少ないことから中心的な価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗からなる地域であり、賃貸目的での取引は皆無で賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は試算しなかった。既成市街地のため原価法は適用しない。したがって、同一需給圏内の市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ伊万里市郊外に位置する周辺類似の標準地の価格変動状況及び商業地域の不動産の需給動向、伊万里市の景気動向等も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、自用の店舗を主体とした商業地域で、賃貸市場が未成熟であり、資料収集の限界から収益価格の試算は断念した。一方で、取引事例については、収集範囲を広げて信頼性ある資料を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を試算し得た。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との比較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川東駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊万里市佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は旧来の小規模店舗からなる近隣型商業地域である。駐車場施設の整備された大型店舗に客足が奪われる状況が続いており、将来的にもこの状況が続くものと予測する。 (2)物販については、駐車場併設の大型店舗への顧客集中が強まっており、既存商店街には厳しい状況が続くと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型感染症コロナの蔓延防止に伴い景気が低迷する中で、伊万里市の商業地の需要は依然として弱い。 (2)県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は持ち直している。設備投資は増加しており、公共投資は高水準で推移している。
地域要因
(1)地域内に特別の変動要因はない。郊外型大型店舗に客足が奪われる傾向が続き、当地域の商業地への需要は減少しつつある。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基伊万里 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,150 円／平米 7万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,398 円／平米 8万3,966 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,280 円／平米 7万6,964 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基伊万里 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,711 円／平米 10万4,837 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,440 円／平米 10万7,247 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,439 円／平米 7万7,489 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公伊万里 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,050 円／平米 8万2,815 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,950 円／平米 8万2,485 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,514 円／平米 8万7,655 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公伊万里 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	伊万里市
地域	佐賀県伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,344 円／平米 5万727 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,699 円／平米 8万1,655 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,523 円／平米 7万7,767 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情