土地路線価格
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路線価 (2023) 佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323-10 坪・平米

2023
路 線 価
佐賀県 小城市
佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10 (小城)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 牛津駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 佐賀県 小城市佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10
価格時点 2023
駅名 牛津駅 から 550m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月29日
鑑定評価額 総額
536万
(217 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月14日
調査実施日 2023年01月03日
鑑定評価額 総額
536万
(217 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 8万1,658 円/坪
1平米 2万4,700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小城市及び隣接する佐賀市等に所在する住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する小城市及びその隣接市町の居住者である。駅や小学校の利便性が高い反面、牛津江川に近いため水害の懸念があり、需要に下振れリスクを抱えている。土地は65坪程度の広さで総額500万円~550万円程度が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は、小城市および周辺市町の住宅地域。主な需要者は、小城市及び周辺市町に居住する一次取得者。当該地域は牛津江川に隣接しており道路冠水等の水害リスクがあり、取引が少ない地域ではあったが、周辺地域も含め戸建住宅の新築が近年見られ、需要は底堅いと考える。土地は500~700万円、新築戸建分譲住宅では2000~2500万円を中心に取引が行われている思料する。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸目的での住宅建設はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 当該地域は、牛津町の既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の中規模低層戸建住宅で、賃貸住宅の需要は弱く、賃貸市場は成熟していないので、積算価格及び収益価格は試算しなかった。実需に基づく取引事例比較法においては、幹線道路背後の小城市内戸建住宅地の事例を採用し、適正な補修正を行った比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 牛津駅 北方
距離 550 m
土地の状態
土地面積 65.6 坪 (217 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 小城市佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10
標準地の範囲
70 m
西 50 m
80 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 18 m
面積 220 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北6m道路
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状の土地利用を維持するものと考えられる。駅や小学校の利便性が高い反面、水害の懸念があり、地価においても下振れリスクを抱えている。

(2)牛津江川に隣接した水害リスクがある既成住宅地ではあるが、敷地分割による新築も一部で見られるので、大きな変動もなく、住環境は現状を維持していくものと考える。地価は、安定的に推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 8万1,658
1平米 2万4,700
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)小城市では、市街地に近い新規分譲地の売買市況は底堅さがみられるものの、郊外の農家集落や商業地等については依然として弱含みである。

(2)人口は緩やかに減少し、高齢化率は県平均より低い。郊外の分譲地販売は順調に推移しており、取引は総じて堅調。

地域要因
(1)近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

(2)豪雨による道路冠水リスクのある地域なので、取引は少ないが、新築物件は見られる。

個別的要因 (1)

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5公小城
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 佐賀県
市区町村 小城市
地域 佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万7,250 円/平米
9万89 円/坪
推定価格 平米
2万6,876 円/平米
8万8,852 円/坪
標準価格 平米
2万3,975 円/平米
7万9,261 円/坪
査定価格 平米
2万4,700 円/平米
8万1,658 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5公小城
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 佐賀県
市区町村 小城市
地域 佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万7,942 円/平米
9万2,376 円/坪
推定価格 平米
2万7,942 円/平米
9万2,376 円/坪
標準価格 平米
2万3,964 円/平米
7万9,225 円/坪
査定価格 平米
2万4,700 円/平米
8万1,658 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 4基小城
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 佐賀県
市区町村 小城市
地域 佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
2万9,644 円/平米
9万8,003 円/坪
推定価格 平米
2万8,206 円/平米
9万3,249 円/坪
標準価格 平米
2万3,944 円/平米
7万9,159 円/坪
査定価格 平米
2万4,700 円/平米
8万1,658 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2
側道幅員2 2 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5公小城
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 佐賀県
市区町村 小城市
地域 佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万245 円/平米
9万9,990 円/坪
推定価格 平米
3万485 円/平米
10万783 円/坪
標準価格 平米
2万4,004 円/平米
7万9,357 円/坪
査定価格 平米
2万4,700 円/平米
8万1,658 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 5公小城
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 佐賀県
市区町村 小城市
地域 佐賀県小城市牛津町勝字一本松1323番10
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万249 円/平米
10万3 円/坪
推定価格 平米
3万399 円/平米
10万499 円/坪
標準価格 平米
2万3,936 円/平米
7万9,132 円/坪
査定価格 平米
2万4,700 円/平米
8万1,658 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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