路線価 (2023) 佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一812-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 小城市佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外
価格時点	2023 年
駅名	牛津駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月29日
鑑定評価額 総額	787万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	787万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小城市及び隣接する佐賀市及び杵島郡江北町等に所在する商業地域並びに住商混在地域一帯である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する小城市及びその隣接市町の個人店舗経営者・地元企業等である。郊外の大型店舗に客足をとられている状況で空き店舗も散見される。当面商況が改善する見込みもない。取引件数が少なく、取引規模及び価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、小城市および周辺市町の商業地域。主な需要者は小城市および周辺市町に地縁等を有する法人及び個人事業者である。当地域は市道に接し牛津高校等に近いが、交通量および人通りは少なく、空き店舗も見られ、商業繁華性に劣るので、需要は弱い。取引が少ない上に、画地規模等により取引される価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。小売店舗等が建ち並ぶ市道沿いの地域であるが、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は既成市街地の商業地域であり、近隣地域内は、自己使用の低層店舗等が中心であり、収益目的の賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟なので、積算価格及び収益価格は試算しなかった。実需に基づく取引事例比較法においては、取引事例が少なかったが、規範性を有する小城市周辺市町の商業地の事例を採用した。適正な補修正を試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛津駅　南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小城市佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	27 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの既成商業地域であるが、郊外の大型店舗に客足をとられている状況で空き店舗も散見される。当面商況が改善する見込みもないため、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (2)前面市道の人通りは少なく、周辺では空き店舗も見られ、商環境の改善は見通し難い。牛津高校等が近くに存するので、商業繁華性は現状を維持していくもの考える。地価は下落傾向を継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小城市では、市街地に近い新規分譲地の売買市況は底堅さがみられるものの、郊外の農家集落や商業地等については依然として弱含みである。 (2)人口は緩やかに減少し、高齢化率は県平均より低い。郊外の分譲地販売は順調に推移しており、取引は総じて堅調。
地域要因
(1)近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。 (2)地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基小城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	小城市
地域	佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,922 円／平米 7万2,474 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,229 円／平米 9万6,631 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,705 円／平米 9万1,593 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,129 円／平米 6万9,852 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,129 円／平米 6万9,852 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,620 円／平米 9万1,312 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,863 円／平米 10万5,339 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,123 円／平米 10万6,199 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,692 円／平米 9万1,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情