路線価 (2023) 佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲3251 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 嬉野市佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番
価格時点	2023 年
駅名	嬉野温泉駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	995万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	991万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円／坪 1平米 3万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は嬉野市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、嬉野市及び周辺市町居住者と出身者のうち、比較的若年層の第１次取得者である。中心部にあり、生活利便性等に優れるため、需要は堅調である。土地は１０００万円程度、建物を含めた総額は２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は嬉野市及びその周辺の住宅地域一円で、需要者は市内の居住者が中心で、特に旧嬉野町からの需要が強く、１次取得者が多い。人口は減少傾向であるが周辺の区画整理地の物件もかなり在庫が減ってきており、需給のバランスが良くなりつつある。土地は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心を占めているものと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパ－ト等の収益物件は散見される程度で、昨今の賃貸市場を考察すると賃料の低迷や建築費上昇等により、事業収支上は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。したがって本件においては、同価格帯の地域との均衡、不動産市場の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 嬉野庁舎にも近い利便性の良い住宅地域として、近隣地域内には地主が建築したアパート等の賃貸物件もあるが、自用での居宅としての利用を目的とした取引がほとんどであるので、収益価格は試算しない。よって、近隣地域や地域要因の格差が小さい事例と比準した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	嬉野温泉駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	98.3 坪 (325 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	嬉野市佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	公会堂、消防署の移転等がある
街路	基準方位　北　　６．０ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　新駅の開業に加え、公会堂、消防署の移転等や市庁舎の建て替え計画もあり、周辺環境の激変が見込まれている。中心部にあり、生活利便性等が優っているため、住宅地としての相対的優位性は保持するものと予測する。 (2)役場近くの住宅地域として、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。人口は減少傾向にあるが新駅の開業もあり、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新幹線開業はあるが、コロナ禍で落ち込んだ旅行者の回復、地場産品のお茶の生産高、従事者の減少、庁舎の建替等、課題は多い。 (2)全国的に著名な温泉地として観光が基幹産業であるが、新型コロナの影響もあり先行きは不透明。嬉野温泉駅開業のプラス効果が期待される。
地域要因
(1)　取引はほとんど見られないが、中心部にあり、生活利便性等が優っているため、住宅地としての相対的優位性はあり、一定の需要は認められる。 (2)地域要因には特に変動はないが、隣接する嬉野庁舎の建て替えが計画されている。
個別的要因	(1)　住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公嬉野 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	嬉野市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,789 円／平米 10万5,094 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,170 円／平米 10万6,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,672 円／平米 9万4,790 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公武雄 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	武雄市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,578 円／平米 9万1,173 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,963 円／平米 11万2,282 円／坪
標準価格 平米 坪	3万597 円／平米 10万1,154 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公武雄 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	武雄市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,267 円／平米 10万9,981 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,905 円／平米 11万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,668 円／平米 11万4,612 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公嬉野 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	嬉野市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万454 円／平米 10万681 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,502 円／平米 10万7,452 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,252 円／平米 10万3,319 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情