路線価 (2023) 佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙2185-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 嬉野市佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１
価格時点	2023 年
駅名	嬉野温泉駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	988万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	988万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円／坪 1平米 5万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は嬉野市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は当市及び周辺市町の法人、個人事業者であるが、県外資本も見られる。郊外店との競合、都市間競争、長期化するコロナ禍の影響等、状況は改善せず、需給は弱含みである。物件毎の規模が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は嬉野市の商業地域及び周辺市の商業地域で、需要者は市内の事業者等が中心であるが、全国的に有名な温泉地であるので、県外からの参入もある。インバウンドによる変動はあったが、宿泊客は長期的に減少傾向にあり、温泉街に隣接した商業地としての需要は弱い。嬉野温泉駅開業のプラスの影響も現時点ではまだ実感が乏しく、現在需要の中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗等の収益物件は若干みられるが、自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は試算しなかった。従って本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 温泉街に位置する旧来からある商業地域として自用での利用物件が多く、建物の部分的な賃貸はあるが投資を目的とした取引は少ないので、収益価格は試算しない。よって、武雄市の温泉街近くの代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	嬉野温泉駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	嬉野市佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１
標準地の範囲
東	170 m
西	60 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．０ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　温泉本通りの中心にあり、町のシンボル的エリアであるが、新駅開業を見越した頃から、需要は駅界隈に移っている。若手経営者の奮闘等は見られるが、現状維持が続くものと予測する。 (2)温泉街に位置する商業地域であるが、長期的な宿泊客の減少と共に繁華性が落ちてきている。新型コロナの影響もあり先行きは不透明で、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新幹線開業はあるが、コロナ禍で落ち込んだ旅行者の回復、地場産品のお茶の生産高、従事者の減少、庁舎の建替等、課題は多い。 (2)全国的に著名な温泉地として観光が基幹産業であるが、新型コロナの影響もあり先行きは不透明。嬉野温泉駅開業のプラス効果が期待される。
地域要因
(1)　新駅開業前後から町の重心が新駅界隈に移っている。駅利用客の需要促進が課題となる。 (2)地域要因には特に変動はないが、現在全国旅行支援等により、旅館・ホテルの稼働率は非常に高い。
個別的要因	(1)　商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公嬉野 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	嬉野市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,899 円／平米 8万8,928 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,047 円／平米 12万2,477 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,330 円／平米 16万3,085 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基嬉野 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	嬉野市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万454 円／平米 10万681 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,299 円／平米 16万9,594 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,299 円／平米 16万9,594 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基嬉野 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	嬉野市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,894 円／平米 14万5,114 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,894 円／平米 14万5,114 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,948 円／平米 17万5,046 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情