路線価 (2023) 佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿甲4713-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 嬉野市佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿甲４７１３番５外
価格時点	2023 年
駅名	嬉野温泉駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,550万 円 (1567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6,520万 円 (1567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,530 円／坪 1平米 4万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は嬉野市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は当市及び周辺市町の法人、個人事業者であるが、県外資本も見られる。新駅開業に伴う関連の需要は見られるが、周辺の整備の遅れ等により、大きな流れには至っていない。物件毎の規模が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は嬉野市及びその周辺市の商業地域で、需要者は市内の事業者等が中心であるが、全国的に有名な温泉地であるので、県外からの参入もある。嬉野温泉駅開業のプラスの影響も現時点ではまだ不透明であるが、駅前のホテルの建設は進んでおり、駅周辺の商業集積度も上がっていくことが予想され、市内における需要は高まるものと思われる。当該地域及び周辺の土地取引は少なく、現在需要の中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗等の収益物件は若干みられるが、自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は試算しなかった。従って本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) やや画地規模が大きい商業地域として借地を含め自用での利用物件が多く、投資採算に見合うだけの賃料及び賃貸建物の想定が難しかった為収益価格は試算しない。よって、武雄市の温泉街近くの代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	嬉野温泉駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	474 坪 (1567 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ普通商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	嬉野市佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿甲４７１３番５外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	80 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和４年９月２３日、嬉野温泉駅が開業した
街路	１６．０ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　新駅が開業し、周辺の状況は変化してはいるが、開業に伴う関連施設の整備は遅れている。今後は整備の進捗状況や関係者の努力如何により、発展の行方は左右されようが、ポテンシャルは秘めている。 (2)嬉野温泉駅に近い商業地域で、低層店舗が建ち並んでいる。新駅周辺は今後店舗やホテルの進出が予想され、その隣接した地域として地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新幹線が開業したが、コロナ禍で落ち込んだ旅行者の回復、地場産品のお茶の生産高、従事者の減少、庁舎の建替等、課題は多い。 (2)全国的に著名な温泉地として観光が基幹産業であるが、新型コロナの影響もあり先行きは不透明。嬉野温泉駅開業のプラス効果が期待される。
地域要因
(1)　新駅は開業したが、周辺の整備等はまだ道半ばにある。今後は人材育成等も含め、関係機関の努力次第である。 (2)昨年９月２３日に、北東方に隣接した地域に嬉野温泉駅が開業し、駅前の整備やホテルの建設等が進んでいる。
個別的要因	(1)　商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公武雄 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	武雄市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿甲４７１３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,460 円／平米 14万6,985 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,786 円／平米 13万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公嬉野 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	嬉野市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿甲４７１３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万369 円／平米 10万400 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,268 円／平米 10万3,372 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,883 円／平米 13万1,853 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基武雄 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	武雄市
地域	佐賀県嬉野市嬉野町大字下宿甲４７１３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,933 円／平米 15万1,854 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,027 円／平米 16万2,083 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,530 円／平米 14万7,216 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情