路線価 (2023) 佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日3150-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 神埼市佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３
価格時点	2023 年
駅名	神埼駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	813万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	813万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神埼市及びその周辺市町の住宅地域一円で、需要者は市内及び周辺市町に通勤するサラリーマン等の１次取得者が殆どである。神埼市ではここ数年大規模な開発案件はなく、農地などを開発したミニ分譲がメインで、隣接市町に較べると供給が少ない状態が続いている。画地規模によりややバラツキがあるが土地は８００万円程度、新築の戸建住宅は２、５００万円程度が需要の中心を占めている。 (2) 同一需給圏は神埼市及び周辺市町で戸建住宅を中心に形成される住宅地域の存する範囲と重なる。需要の中心は市内は固より佐賀市等の周辺都市へ通勤するサラリーマン等の一次取得層である。鶴地区の大規模団地内の在庫消化後は、ミニ開発程度の供給と単発の中古戸建等の供給が見られるが需給バランスは概ね保たれている。地価は底堅く推移している。需要の中心価格帯は土地２５０㎡程度で７百万円台、新築戸建で２５百万円前後の水準と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、居住の快適性・利便性を重視した自用での居宅としての利用が中心であるので収益価格は試算しない。よって隣接する吉野ヶ里町の代表標準地との検討を踏まえ、地域要因の格差が小さい事例が多かった比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は低層戸建住宅利用が支配的で実需志向が強く、収益物件の新築想定による価格アプローチは地域の実情に馴染まないため収益還元法は適用しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格とバランスはほぼとれており、代替・競争関係にあって価格牽連性の大きい同一小学校区内の類似地域に係る成約事例に基づいた比準価格を採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神埼駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神埼市佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は中心部背後の戸建住宅地として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。住宅地に対する需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)古い戸建団地の近隣地域は整然かつ閑静であるが、一次取得層に関心の高い通学等の交通・接近面の優位性はさほど高くない。但し、中心部に位置する代表的な住宅地域として概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率は県平均と同程度。建築着工は減少傾向で、供給も少ない。感染がまた拡大している新型コロナの影響が懸念される。 (2)コロナ禍に入った２０２０年は前年比２割増となり２０２１年もほぼ同件数だったが、２０２２年は１０月までの段階で８％あまり少ない水準である。
地域要因
(1)地域要因には特に変動はない。 (2)変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公神埼 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,113 円／平米 7万3,106 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,782 円／平米 8万8,541 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,397 円／平米 10万3,798 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公神埼 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,174 円／平米 7万3,307 円／坪
推定価格 平米 坪	2万767 円／平米 6万8,656 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,796 円／平米 8万8,588 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公神埼 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万247 円／平米 9万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,773 円／平米 9万8,430 円／坪
標準価格 平米 坪	3万74 円／平米 9万9,425 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基神埼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,223 円／平米 8万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,689 円／平米 8万8,234 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,179 円／平米 10万3,078 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４基神埼 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,762 円／平米 10万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	3万837 円／平米 10万1,947 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,553 円／平米 9万4,396 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情