路線価 (2023) 佐賀県神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松2250-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 神埼市佐賀県神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外
価格時点	2023 年
駅名	神埼駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万669 円／坪 1平米 3万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神埼市及びその周辺の市町の商業地域一円で、需要者は神埼市内の商業エンドユーザーが多く、特に神埼駅南のエリアに地縁のある個人事業者からの需要が強い。当該地域は古くからある近隣型の商業地域で商業地としては発展性に欠け、店舗や事務所としての需要は弱い。駅には近く街路条件も良いが、市役所や高校の転出が続き新規の出店も見られず、当該地域内の土地取引も少ない為中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。 (2) 同一需給圏は神埼市及び周辺の市町で店舗等の立地し得る地域の存する範囲と重なり、需要者は主に地縁のある個人事業主や法人、医療関係者等である。近隣地域は駅前通りでもある県道沿線ながら金融機関の店舗や病院等が立地することで商業地域としての相対的位置を保っているものの空店舗が目立ちつつある。不動産市場の実情として引合いが少なく弱含み傾向にあり、需要における価格帯を絞り込むのは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には自用の店舗や店舗兼住宅として使用している物件が多く、店舗としての賃貸の需要も非常に弱いので収益価格は試算しなかった。よって本件においては、吉野ヶ里町の代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域のものを含め地域要因の格差が小さい事例が多かった比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 閉店に伴い賃貸へ切替えるケースはあるが投資物件に係る賃貸市場が形成されているとは言い難く、また引合いが少ない中で投資元本相応の賃料設定は実現困難であるため収益還元法は適用しない。ロケーションや市場参加者の類似性を念頭において、相互に代替・競争の関係に立つ幹線沿いの成約事例に基づいた比準価格を採用するが、代表標準地を規準とした価格とのバランスも確認のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	神埼駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗等が建ち並ぶ駅通りの近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神埼市佐賀県神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から南方に向う県道沿いの近隣商業地域で、核となる店舗もなく繁華性が低い。駐車場の確保が難しく、空店舗も増えてきており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)神埼市庁舎の国道３４号北側への移転、２０２１年の神埼高校の移転と近隣地域そばの主要施設が立て続けに転出して客足がより減少した。物件の需給は緩く、地価は当面弱含んで推移することを予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万669 円 1平米 3万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
前年から次年への変動率 -4.7 ％
2019年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率は県平均と同程度。建築着工は減少傾向で、供給も少ない。感染がまた拡大している新型コロナの影響が懸念される。 (2)コロナ禍に入った２０２０年は前年比２割増となり２０２１年もほぼ同件数だったが、２０２２年は１０月までの段階で８％あまり少ない水準である。
地域要因
(1)地域要因には特に変動はないが、背後の住宅地価格と同程度になりつつある。 (2)変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公神埼 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,432 円／平米 8万7,384 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,809 円／平米 10万8,467 円／坪
標準価格 平米 坪	4万306 円／平米 13万3,252 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公神埼 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,883 円／平米 8万8,875 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,864 円／平米 10万8,648 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基神埼 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,248 円／平米 7万6,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,653 円／平米 9万4,727 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,861 円／平米 11万8,556 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公神埼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,159 円／平米 10万3,012 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,873 円／平米 12万5,208 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,873 円／平米 12万5,208 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情