路線価 (2023) 佐賀県神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松1930 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 神埼郡吉野ヶ里町佐賀県神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番
価格時点	2023 年
駅名	吉野ヶ里公園駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	465万 円 (547 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	465万 円 (547 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円／坪 1平米 8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吉野ヶ里町及び周辺市町の農家住宅と一般住宅が存する圏域。需要の中心は同一需給圏内の地縁関係者が殆どで、圏外からの流入は少なく、取引は少ない。農業を取り巻く環境は、農業生産・農家数や農業就業者・農業従事者の高齢化等厳しい状況にある。当該下石動地区では人口減少は見られるが、生活利便施設等への接近性から、今後も地価は安定的と思料する。取引の中心価格帯は、土地５００㎡程度で３００万円～５００万円が支配的である。 (2) 同一需給圏は、吉野ヶ里町・神埼市・上峰町・みやき町の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域である。需要者の中心は、地縁関係のある一般のサラリーマンや地元の農業従事者が中心である。近隣地域及び周辺は過疎化が進んでいる地域であるが、東背振インターチェンジ近くに位置することから土地需要は安定している。土地は３００万円から５００万円が取引の中心価格帯であるが、各取引の事情が生じやすい地区であることに留意する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域である。当該地域には、アパート等の収益物件は皆無で自用目的での取引が支配的であることから収益価格は試算しなかった。よって、本件評価においては、同一需給圏内の類似地域に存する代替・競争関係にある農家住宅の取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は比較的画地規模が大きい低層の戸建住宅で、自己住宅利用での取引が一般的である。賃貸市場は未成熟であり、賃貸されている住宅等もない。よって、収益還元法の適用を断念した。価格形成要因の変動状況・需給動向の再検討を踏まえ、現実の不動産市場において成約された複数の取引事例から求められた比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉野ヶ里公園駅北方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	165.5 坪 (547 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神埼郡吉野ヶ里町佐賀県神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番
標準地の範囲
東	270 m
西	100 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昨年同様、人口減少が続いている。取引の中心は分家住宅や地縁関係者等であり、取引は少ない。当該下石動地区は、小学校・商業施設等への接近性に恵まれていることから、比較的地価は安定的と思料する。 (2)価格形成要因の変化少なく、現状を維持するものと思われる。土地需要は、地域の人口減少や高齢化の影響を受けているものの、東背振インターチェンジ近くに位置することから安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)対前年比（１０月）では、人口はほぼ横ばいの状態である。県内での高齢化率は２番目に低い。土地取引は減少している。 (2)新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果などから住宅需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)土地需要は少なく、人口減少も見られるが、生活施設への接近性に恵まれていることから地価は安定している。 (2)大きな変動要因はない。東背振インターチェンジ近くに位置しており需要も安定して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の個別的要因の変動はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公吉野ヶ里 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼郡吉野ヶ里町
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,246 円／平米 3万7,179 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,927 円／平米 4万6,043 円／坪
標準価格 平米 坪	9,658 円／平米 3万1,929 円／坪
査定価格 平米 坪	9,660 円／平米 3万1,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基上峰 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡上峰町
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,693 円／平米 1万2,209 円／坪
推定価格 平米 坪	1万551 円／平米 3万4,882 円／坪
標準価格 平米 坪	1万135 円／平米 3万3,506 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基競神埼 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,878 円／平米 9,515 円／坪
推定価格 平米 坪	7,767 円／平米 2万5,678 円／坪
標準価格 平米 坪	7,286 円／平米 2万4,088 円／坪
査定価格 平米 坪	7,290 円／平米 2万4,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基神埼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,001 円／平米 9,921 円／坪
推定価格 平米 坪	4,365 円／平米 1万4,431 円／坪
標準価格 平米 坪	6,820 円／平米 2万2,547 円／坪
査定価格 平米 坪	6,820 円／平米 2万2,547 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情