路線価 (2023) 佐賀県神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津2946-61 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 神埼郡吉野ヶ里町佐賀県神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津２９４６番６１
価格時点	2023 年
駅名	吉野ヶ里公園駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	948万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	948万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吉野ヶ里町及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は当該地域に地縁関係のある個人及び法人事業者が殆どを占める。商環境の変化から、店舗閉鎖や貸店舗、売り物件等が見られる中、今まで当該商業地域の核となっていた事業所の移転もあり、今後も地価は弱含みで推移していくものと予測する。土地は２４０㎡程度で６５０万円前後と思われるが、規範となる取引が少なく適正な価格帯を見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、吉野ヶ里町・神埼市・上峰町・みやき町の商業地域及び商業と住宅の混在地域である。需要者の中心は、地縁関係のある個人事業者が中心で、地縁関係のない需要者は少ない。近隣地域及び周辺は大型店舗の出店の影響を受けており、閉店している店舗も多く、商業集積の衰退が進んでいる地域であることから土地需要は弱い。近隣地域の商況は低下する一方である。土地取引の中心価格帯は、幅広い価格帯であり把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地内の自己使用の小売店舗等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域で、賃貸市場は未成熟であることから、原価法・収益還元法は試算しなかった。商業地の取引は極めて少なく、また規範性の少ない取引の中で、本件評価においては、当町内に存し、より代替・競争関係にある取引より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、低層店舗住宅併用不動産として考えられるものの、この形態での多くは自用での利用が一般的である。周辺での賃貸実績がほとんどなく、やむなく収益還元法の適用を断念した。価格形成要因の変動状況及び需給動向の再検討を踏まえ、現実の不動産市場において成約された複数の取引事例から求められた比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉野ヶ里公園駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	106.2 坪 (351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神埼郡吉野ヶ里町佐賀県神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津２９４６番６１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型店舗等の出店で客足を奪われ空き店舗等が見られる旧来の既成商業地域である。既成商業地域の土地需要は依然として弱く、また核となっていた事業所の移転もあり、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)近隣商業の商店街であるが、閉店している店舗が多くなり、地域は衰退傾向にある。地価は下落傾向のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地域の地価下落傾向が見られる中で、土地取引も昨年の２割強と減少している。新型コロナウイルス感染症の影響は特に見られない。 (2)新型コロナの影響は減少傾向と思われる。古くからの近隣向け商店街では、低金利政策の効果などによる商業地需要増加はなく低迷している。
地域要因
(1)地域内の核となる事業所の移転もあり、旧来の商業地には依然弱さが見られる。 (2)大きな変動要因はない。周辺のディスカウント店舗に客足が流れているが、なんとか現状を維持している状況である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の個別的要因の変動はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基鑑神埼 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津２９４６番６１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,318 円／平米 7万3,783 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,827 円／平米 7万2,160 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,910 円／平米 9万5,576 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基吉野ヶ里 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼郡吉野ヶ里町
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津２９４６番６１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,167 円／平米 12万2,874 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,316 円／平米 12万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,204 円／平米 9万6,548 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基吉野ヶ里 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼郡吉野ヶ里町
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津２９４６番６１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,324 円／平米 11万169 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,957 円／平米 10万8,956 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,449 円／平米 8万828 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	南
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基神埼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼市
地域	佐賀県神埼郡吉野ヶ里町吉田字蓮津２９４６番６１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,248 円／平米 7万6,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,653 円／平米 9万4,727 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,744 円／平米 8万5,110 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情