路線価 (2023) 佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫486-76 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 三養基郡基山町佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６
価格時点	2023 年
駅名	基山駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は基山町及び鳥栖市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内や福岡県に勤務先がある個人や同圏内の居住者で１次取得者が中心である。隣接する福岡県等同一需給圏外からの転入者もみられる。基山町は福岡市に近く福岡県や鳥栖市に対する割安感から、住宅地の需要は増加傾向にある。土地は、９００万円～１３００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主に基山町及びその周辺市町の市街化区域内に存する住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内の居住者及び勤務先がある一次取得者である。現下の住宅ローンが組みやすい環境等を背景に、立地条件や住環境に優る地域や区画整然とした街並みの住宅団地等での住宅需要は特に堅調である。また、近接する福岡県の周辺市等の居住者からの引き合いもあり、高値での取引も見られる。土地のみで１千万円台前半、新築戸建で３千万円前後が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建の大規模住宅団地で、アパート等の収益物件は少ない。また近隣地域及びその周辺では収益目的で土地取引がなされることはほとんどない。既成住宅地域であるので原価法は適用できない。自用目的での取引がほとんどであるので、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域及び周辺の類似地域に所在する取引事例に比準した価格の中庸値を重視して求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、合理的な賃貸経営を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実需に基づく取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	基山駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三養基郡基山町佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６
標準地の範囲
東	170 m
西	70 m
南	100 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	三井基山ニュータウン
街路	基準方位北　　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和５０年代に開発された基山町では最初の大規模住宅団地であり、戸建住宅地として熟成している。最近は画地を２分割した建売住宅も見られ、住宅ローンの低金利等で需要は多く、地価の上昇が続くものと予測する。 (2)近隣地域等の区画整然とした街並みで立地条件の良い住宅団地については、近接する福岡県の周辺市等の居住者からも引き合いがある。今後も良好な住環境を維持し、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基山町では、住宅ローンの低金利、福岡県に対する割安感から利便性の良い住宅地を中心に住宅地の需要は増加している。 (2)人口横ばい、世帯数増加傾向にある。高齢化率は県全体より約１ポイント高い。土地取引件数は、対前年比（１０月～９月）で約３４％増加している。
地域要因
(1)基山町中心部の住宅団地で需要は多く、高齢者の転居や相続等で空家となった住宅の取引が見られる。 (2)低金利やコロナ禍による戸建て志向の高まり等から、基山町市街地における住宅需要は全体的に堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公基山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡基山町
地域	佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万656 円／平米 13万4,409 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,431 円／平米 16万3,419 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,431 円／平米 16万3,419 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公基山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡基山町
地域	佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,097 円／平米 15万5,703 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,411 円／平米 15万3,435 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,854 円／平米 16万1,511 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公基山 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡基山町
地域	佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,295 円／平米 14万9,745 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,630 円／平米 15万7,465 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,615 円／平米 16万4,027 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基基山 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡基山町
地域	佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,842 円／平米 9万8,658 円／坪
推定価格 平米 坪	5万544 円／平米 16万7,098 円／坪
標準価格 平米 坪	5万544 円／平米 16万7,098 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４基基山 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡基山町
地域	佐賀県三養基郡基山町大字宮浦字玉虫４８６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,487 円／平米 17万3,522 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,719 円／平米 19万7,431 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,719 円／平米 19万7,431 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情