路線価 (2023) 佐賀県三養基郡基山町大字長野字村中546-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 三養基郡基山町佐賀県三養基郡基山町大字長野字村中５４６番１
価格時点	2023 年
駅名	弥生が丘駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	806万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	806万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円／坪 1平米 1万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は基山町及び鳥栖市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は基山町内の農業従事者やその家族が中心である。都会暮らしの基山町出身者や田舎暮らしを希望する個人も需要者と考えられるが、数は少ない。後継者不足等で農業従事者は減少しており、土地の需要は少ない。土地は、６００万円～１０００万円程度、中古の建物で１，５００万円以下の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主に基山町及び鳥栖市郊外に存する住宅地域であり、主な需要者は同一需給圏内の居住者である。近隣地域等の農家住宅も見られる地域については地縁性に基づく取引が中心であり、需要は限定的である。ただし、住宅需要が堅調な基山町にあって、既存宅地等については、立地条件や公法上の規制の程度によっては開発素地等とされる可能性が高まっている。なお、物件により規模等の個別性が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、近隣地域及びその周辺では収益目的で土地取引がなされることはない。農家住宅地域で類似の造成事例はないので原価法は適用できない。自用目的での取引がほとんどであるので、基山町内及び鳥栖市の市街化調整区域内の類似地域に所在する取引事例等を採用して求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅のほかに農家住宅も見られる既成住宅地域で賃貸需要が稀薄であり、事業収支の観点から賃貸経営を想定することが非現実的である。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弥生が丘駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三養基郡基山町佐賀県三養基郡基山町大字長野字村中５４６番１
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	22 m
面積	450 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は工業団地、高速道路に隣接した市街化調整区域内の住宅地域である。流通系の土地利用のポテンシャルはあるが公法上の規制が強く、顕在化していない。今後とも現状を維持していくものと予測する。 (2)住宅需要が堅調な基山町内にあって、今のところ開発等は少ないが、既存宅地については開発素地等となる可能性がある。当面の間、既成住宅を中心とする土地利用状況が続くが、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基山町では、利便性が良い住宅地を中心に住宅地の需要は増加しているが、利便性が劣る市街化調整区域では住宅地の需要は弱い。 (2)人口横ばい、世帯数増加傾向にある。高齢化率は県全体より約１ポイント高い。土地取引件数は、対前年比（１０月～９月）で約３４％増加している。
地域要因
(1)格別の変動要因はない。 (2)市街化調整区域内の既存宅地については、潜在的な開発素地という側面もあるが、近隣地域については今のところ地域の利用状況に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公基山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡基山町
地域	佐賀県三養基郡基山町大字長野字村中５４６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,089 円／平米 3万48 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,074 円／平米 3万9,917 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,585 円／平米 5万4,830 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基競鳥栖 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県三養基郡基山町大字長野字村中５４６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,543 円／平米 2万1,631 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,490 円／平米 5万1,210 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,307 円／平米 5万7,217 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県三養基郡基山町大字長野字村中５４６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,767 円／平米 4万8,820 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,341 円／平米 4万7,411 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,273 円／平米 5万493 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基鳥栖 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	鳥栖市
地域	佐賀県三養基郡基山町大字長野字村中５４６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,801 円／平米 7万2,074 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,801 円／平米 7万2,074 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,374 円／平米 7万662 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情