路線価 (2023) 佐賀県三養基郡上峰町大字堤字二本松3157-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 三養基郡上峰町佐賀県三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１
価格時点	2023 年
駅名	中原駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	284万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,936 円 1平米 8,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月29日
鑑定評価額 総額	284万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,936 円／坪 1平米 8,450 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上峰町及び周辺市町の農家住宅を主とする住宅地域である。需要の中心は、上峰町内の農業従事者及び当町に地縁のある農業従事者等である。農業従事者の高齢化・離農傾向等により農家住宅地の需要が減少する中で、上峰町中心部から離れ生活利便性が劣る当地域への住宅地需要が少ない。土地は、一取引単位の規模が３５０㎡程度、価格帯が３００万円程度が需要の中心と思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。 (2) 同一需給圏は、三養基郡上峰町及び隣接する三養基郡みやき町・神埼郡吉野ヶ里町等に所在する住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する三養基郡上峰町及びその隣接町等の居住者である。当該地域のような在来の集落への需要は限定的であり、外部からの転入は少ない。取引件数が少なく、取引される価格も個別性が強く、バラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域及び周辺地域は自用目的の農家住宅地の取引が中心であること、収益用の共同住宅等はなく収益を想定するのは非現実的であること等から収益還元法の適用はしない。既成市街地のため原価法は適用しない。したがって、同一需給圏内の不動産の市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、当地域及び類似性が高い農家住宅が見られる住宅地域の不動産需給動向、上峰町の景気動向等を考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中原駅北西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三養基郡上峰町佐賀県三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	24 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は主に農家住宅からなる住宅地域で特段の変動要因はない。町中心から離れて位置し生活利便施設の整備が劣る中で、農家住宅地への需要が弱いことから、当地域の地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は、農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域であり、外部からの転入は少なく、当面は現状の土地利用を維持するものと考えられる。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,936 円 1平米 8,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,936 円 1平米 8,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 2万8,597円 1平米 8,650円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 2万8,597円 1平米 8,650円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上峰町の人口は微増傾向にある。一般住宅地域は需要が強く地価も上昇傾向にあるものの農家住宅地への需要は弱い。 (2)上峰町では、低金利等を背景に利便性の高い新規分譲地の不動産売買市況は底堅さがみられるものの、郊外の農家集落等は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)地域内に特別の変動要因はない。農家住宅を中心とする当地域への需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基上峰 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡上峰町
地域	佐賀県三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,000 円／平米 1万3,224 円／坪
推定価格 平米 坪	7,976 円／平米 2万6,369 円／坪
標準価格 平米 坪	8,352 円／平米 2万7,612 円／坪
査定価格 平米 坪	8,350 円／平米 2万7,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公上峰 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡上峰町
地域	佐賀県三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,898 円／平米 1万2,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万143 円／平米 3万3,533 円／坪
標準価格 平米 坪	8,647 円／平米 2万8,587 円／坪
査定価格 平米 坪	8,650 円／平米 2万8,597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公上峰 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡上峰町
地域	佐賀県三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,446 円／平米 1万8,004 円／坪
推定価格 平米 坪	6,599 円／平米 2万1,816 円／坪
標準価格 平米 坪	7,999 円／平米 2万6,445 円／坪
査定価格 平米 坪	8,000 円／平米 2万6,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公吉野ヶ里 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	神埼郡吉野ヶ里町
地域	佐賀県三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,246 円／平米 3万7,179 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,927 円／平米 4万6,043 円／坪
標準価格 平米 坪	8,837 円／平米 2万9,215 円／坪
査定価格 平米 坪	8,840 円／平米 2万9,225 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情