路線価 (2023) 佐賀県三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳2580-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 三養基郡みやき町佐賀県三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳２５８０番２外
価格時点	2023 年
駅名	中原駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円／坪 1平米 2万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はみやき町及び上峰町、吉野ヶ里町、鳥栖市郊外の商業地域である。需要者は同一需給圏内の事業者や佐賀県内及び福岡県久留米市等でフランチャイズ店を展開する企業が中心である。店舗は駐車場を広く確保するため敷地が広くなる傾向があり、敷地が狭い店舗では閉店する所も見られる。大きな画地は借地が多く、取引は少ないが土地のみで２５００万円以下の取引が中心とみられる。 (2) 同一需給圏は三神エリアで自動車利用客や周辺住民等をターゲットとする店舗や事業所、またはクリニック等の立地し得る商業地域の存する範囲と判定した。需要の中心は地場事業者やコンビニ、医療関係者等である。圏域内を東西に横断する国・県道の中では国道３４号に次ぐ交通量だが、足元の人口が少なく商業立地としての相対的位置付けはやや低位である。価格面の需要の中心は情報が少なくなかなか絞り込めないが標準的規模で１０百万円台前半と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗や店舗併用住宅が大部分で、賃貸用不動産は経営難等から閉鎖した店舗を賃貸したケース等に限定され、賃貸物件の需要は少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法も適用しなかった。よって、みやき町の幹線及び準幹線道路沿いの類似の取引事例を採用して求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 閉店に伴い賃貸へ切替えるケースはあっても投資目的で新築されるケースは見受けられない。また引合いが少ない中で投資元本に見合う賃料設定が実現困難であり、収益還元法は適用しない。本件では店舗等の立地状況や市場参加者の類似性も念頭に、相互に代替・競争の関係に立つ町内の主要街路界隈の取引事例に基づいた比準価格を採用することとし、代表標準地を規準とした価格とのバランスも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中原駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	189.4 坪 (626 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三養基郡みやき町佐賀県三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳２５８０番２外
標準地の範囲
東	350 m
西	150 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	550 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、県道沿いの路線商業地域である。県道沿線には集客力のある店舗が少なく、住宅も混在し空地も残っており繁華性はやや低い。格別の変動要因はなく、現状を維持していくものと予測する。 (2)町内でトップクラスの交通量を数える県道沿線ではあるが店舗は少なく、しばらく新規出店の動きはない。足元人口が少ないこともあって商業立地としての魅力が乏しく、地価は弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)みやき町では、南部の久留米市寄りでは新規出店があるが、その他の地区では出店は少なく、商業地の需要の回復は遅れている。 (2)土地取引件数は新型コロナが影響し始めた２０２０年を除けば、２０１６年以降年間３００件台後半を維持している。
地域要因
(1)格別の変動要因はない。 (2)変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公みやき 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳２５８０番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,271 円／平米 7万322 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,124 円／平米 7万9,754 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基みやき 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳２５８０番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,519 円／平米 7万7,754 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,058 円／平米 7万6,230 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,535 円／平米 8万4,419 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基みやき 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳２５８０番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,228 円／平米 6万3,568 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,536 円／平米 6万4,586 円／坪
標準価格 平米 坪	2万850 円／平米 6万8,930 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基みやき 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字原古賀字拾徳２５８０番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,299 円／平米 6万3,802 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,124 円／平米 7万9,754 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,019 円／平米 7万6,101 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情