路線価 (2023) 佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲1925 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 西松浦郡有田町佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番
価格時点	2023 年
駅名	西有田駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	266万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	266万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円／坪 1平米 9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は有田町及びその周辺市町の住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内の居住者。近隣地域等の郊外の既成住宅地域では、地縁性に基づく取引が中心で域外からの転入は少ない。加えて、住宅需要の多くが利便性の良い市街地や新規分譲地等により充足されるため、当該地域での需要は少ない。他方、高齢化等による売り圧力は比較的強く、需給関係は悪化する傾向にある。土地のみで４百万円前後、新築戸建で２千万円台前半から半ばが取引の中心となる。 (2) 同一需給圏は、有田町および周辺市町の戸建住宅地域である。主な需要者は、竜門ダム下流域を中心に周辺町の地縁関係者である。県道伊万里有田線山谷牧工区が開通し、伊万里市へのアクセスは改善しているが、圏外からの転入はない。人口減少および高齢化により空き家も見られ、需要者が限定されるので、不動産取引は極めて少ない。土地は２００～３００万円程度の取引が中心と思料するが、取引自体が少ないので、中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域で賃貸需要が稀薄であり、賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることが多く、需要者行動としても取引価格あるいは売り希望価格等との比較により取得するかどうかの意思決定を行うことが通常である。ゆえに、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、市街地から外れた既成住宅地であり、殆どが自己使用目的の中規模戸建住宅で、共同住宅は見られず、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実需に基づく取引事例比較法においては、取引事例は少なかったが、規範性を有する有田町および周辺市町の山林を背後とした住宅地の事例を採用した。適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西有田駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く、製陶所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西松浦郡有田町佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山裾に位置し、小学校、商業施設等から遠い。住宅需要としては地縁性に基づくものが中心で域外からの転入は少ない。当面の間、現在の土地利用状況で推移し、地価水準は引き続き下落傾向を示すものと予測する。 (2)竜門ダム下流域の製陶所も混在する既成住宅地域で、県道伊万里有田線山谷牧工区が開通したが、新築戸建住宅等は見られず、住環境は現状を維持していくものと考える。地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、世帯数横ばい傾向にあり、高齢化率は県全体より約５ポイント高い。土地取引件数は、対前年比（１０月～９月）で約２０％減少している。 (2)人口減少、高齢化率上昇は、県内平均より高位にある。土地需要の低迷を映し、土地取引は減少傾向にある。
地域要因
(1)地域の利用状況に特段の変動はない。周辺地域を含め、宅地開発のほか、建替えなども少ない。 (2)県道伊万里有田線山谷牧工区が開通し、交通環境は改善しているが、取引は依然として少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基有田 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	西松浦郡有田町
地域	佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,668 円／平米 3万8,574 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,921 円／平米 3万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	9,660 円／平米 3万1,936 円／坪
査定価格 平米 坪	9,660 円／平米 3万1,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基有田 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	西松浦郡有田町
地域	佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,604 円／平米 2万8,445 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,118 円／平米 4万3,368 円／坪
標準価格 平米 坪	7,912 円／平米 2万6,157 円／坪
査定価格 平米 坪	7,910 円／平米 2万6,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公有田 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	西松浦郡有田町
地域	佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
推定価格 平米 坪	9,080 円／平米 3万18 円／坪
標準価格 平米 坪	9,458 円／平米 3万1,268 円／坪
査定価格 平米 坪	9,460 円／平米 3万1,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基有田 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	西松浦郡有田町
地域	佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,084 円／平米 3万9,950 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,458 円／平米 4万1,186 円／坪
標準価格 平米 坪	8,395 円／平米 2万7,754 円／坪
査定価格 平米 坪	8,400 円／平米 2万7,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公有田 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	西松浦郡有田町
地域	佐賀県西松浦郡有田町広瀬山字松尾口甲１９２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3,612 円／平米 1万1,941 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,852 円／平米 4万5,795 円／坪
標準価格 平米 坪	9,180 円／平米 3万349 円／坪
査定価格 平米 坪	9,180 円／平米 3万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情