路線価 (2023) 佐賀県杵島郡白石町大字福田字三本楠2278-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 杵島郡白石町佐賀県杵島郡白石町大字福田字三本楠２２７８番１
価格時点	2023 年
駅名	肥前白石駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (531 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (531 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、白石町及び周辺市町の商業地の圏域。需要者の中心は白石町内及び周辺市町の法人・個人事業者等で、一部県外の資本力を有する法人も見られる。幹線沿い商業地であるが、ここ数年新規出店は見られず、需要は弱く、景気回復が期待されるが、資源価格の高騰等による物価上昇等により、先行きは不透明で、急激な需要の回復は見込めない。取引目的、立地条件や取引規模等で取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。 (2) 同一需給圏の範囲は白石町及びその周辺の商業地域一円で、需要者は町内の商業エンドユーザー等が多いが、交通量の多い国道沿いであるので他の地域からの参入も散見される。当該地域は白石町を縦断する国道沿いの商業地域であるが、新規の出店はここ数年見られず、商業地としての需要は弱い状態が続いている。当該地域内で成約に至る土地取引は少ないが、背後地の価格も勘案すると現在需要の中心となる価格帯は２４，５００円／㎡前後であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自己使用の店舗・事務所等が中心であり、規範性の高い賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低く、収益価格は試算しない。よって、取引時点の古い事例も含むが、代替・競争関係の強い類似商業地内の複数の事例により、最近の市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内には自用の店舗として使用している物件が多く、店舗としての賃貸の需要も非常に弱いので収益価格は試算しなかった。よって本件においては、小城市牛津町の代表標準地との検討を踏まえ、同じ国道沿いの商業地等の取引より比準した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	肥前白石駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	160.6 坪 (531 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杵島郡白石町佐賀県杵島郡白石町大字福田字三本楠２２７８番１
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	280 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗を中心とした国道沿いの商業地域で、核店舗がなく、集客力は弱い。地価は、隣接市町の大型店舗等への顧客流出、所得の伸び悩みによる購買力低下の影響等もあり、下落傾向と予測する。 (2)国道２０７号沿いの商業地域であるが、核となる店舗がなく商況はあまり良くない。白石町の不動産市況は悪く、商業地に対する需要も弱いため、地価は下落傾向を続けるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は業態毎で明暗が見られるが、経済指標は改善しており、各種政策の効果等もあり、持ち直し傾向にある。 (2)県平均より人口減少や高齢化が進んでおり、やや活力に欠ける。ここ数年不動産取引は低調であるが、有明海沿岸道路のプラス効果が期待される。
地域要因
(1)郊外型大型店間の競争激化等の影響により、近隣地域内の商況も類似商業地同様厳しい経済環境にある。 (2)地域要因には特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公鑑白石 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	杵島郡白石町
地域	佐賀県杵島郡白石町大字福田字三本楠２２７８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,182 円／平米 4万274 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,416 円／平米 5万965 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,985 円／平米 8万2,600 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４基白石 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	杵島郡白石町
地域	佐賀県杵島郡白石町大字福田字三本楠２２７８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,361 円／平米 8万7,149 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基白石 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	杵島郡白石町
地域	佐賀県杵島郡白石町大字福田字三本楠２２７８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,477 円／平米 5万1,167 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,545 円／平米 6万4,616 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,462 円／平米 8万871 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基白石 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	杵島郡白石町
地域	佐賀県杵島郡白石町大字福田字三本楠２２７８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,331 円／平米 3万7,460 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,590 円／平米 4万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,010 円／平米 7万2,765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情