路線価 (2023) 秋田県秋田市豊岩小山字狐森38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市豊岩小山字狐森３８番
価格時点	2023 年
駅名	新屋駅 から 7800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	556万 円 (1021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,018 円 1平米 5,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	556万 円 (1021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,018 円／坪 1平米 5,450 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、秋田市内の調整区域内の住宅地域で、特に豊岩地区と代替競争関係が強い。主たる需要者は、豊岩地区及びその周辺に地縁的選好性を有する一次取得者である。市条例による建築規制の緩和があるものの過疎化が進行している集落地域であるため、需要は弱い。このような状態では取引が少なく、取引があっても規模や形状が様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は秋田市内に存する市街化調整区域内の住宅地域及び郊外の農家集落地域一円。主な需要者は農業従事者等で、当地域に地縁性を有する者が大半であり、他地域からの転入者は少ない。農業経営環境が厳しい中、後継者不足が深刻化するなど、在来の農家集落に対する需要は極めて少ない。取引自体が非常に少なく、規模、形状も一様でないため、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地周辺は自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は周辺事例の中から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。一方、収益価格は当地域が自用の戸建住宅が大半を占める集落地域で賃貸市場が成立していないことから試算できなかった。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ新屋駅　南東方
距離	7800 m
土地の状態
土地面積	308.8 坪 (1021 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市豊岩小山字狐森３８番
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	55 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	秋田市南部、雄物川の南岸側に位置する農家集落地域
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺の利用状況は戸建住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。市街化調整区域内の宅地に対する引き合いは弱く、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。 (2)在来の農家集落地域で特段の変動要因はないため、現状を維持すると予測する。地縁性が強いことに加え、人口減少、少子高齢化等の影響から、当地域への需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万8,018 円 1平米 5,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万8,018 円 1平米 5,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万8,018円 1平米 5,450円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 1万8,282円 1平米 5,530円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万8,018円 1平米 5,450円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 1万8,282円 1平米 5,530円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内中心部及びその周辺部の住宅地への需要が高まっている一方、市街化区域外縁部及び村落地域への需要は低めである。 (2)県内景気は持ち直しつつあるが回復には至っていないことに加え、人口減少、少子高齢化の影響が強く、住宅需要は依然弱含みで推移している。
地域要因
(1)調整区域内にある旧来からの農家集落地域で、他方からの流入も少ない。そのため、地価も前年並みに下落している。 (2)地縁性の強い集落地域的性格の当地域は、一般的要因の影響もあって、依然需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４公秋田Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市豊岩小山字狐森３８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,273 円／平米 1万7,433 円／坪
推定価格 平米 坪	5,527 円／平米 1万8,272 円／坪
標準価格 平米 坪	5,366 円／平米 1万7,740 円／坪
査定価格 平米 坪	5,470 円／平米 1万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３公秋田Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市豊岩小山字狐森３８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,988 円／平米 9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	5,999 円／平米 1万9,833 円／坪
標準価格 平米 坪	5,337 円／平米 1万7,644 円／坪
査定価格 平米 坪	5,440 円／平米 1万7,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市豊岩小山字狐森３８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,655 円／平米 2万2,001 円／坪
推定価格 平米 坪	6,555 円／平米 2万1,671 円／坪
標準価格 平米 坪	5,574 円／平米 1万8,428 円／坪
査定価格 平米 坪	5,690 円／平米 1万8,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市豊岩小山字狐森３８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,857 円／平米 1万2,751 円／坪
推定価格 平米 坪	3,822 円／平米 1万2,636 円／坪
標準価格 平米 坪	5,103 円／平米 1万6,871 円／坪
査定価格 平米 坪	5,210 円／平米 1万7,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情