路線価 (2023) 長崎県長崎市片淵2-14-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市片淵２丁目１４番２
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円／坪 1平米 16万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市内の利便性及び住環境が良好な住宅地域の圏域。需要者の中心は長崎都市圏在住の高所得者層及び一次取得者層で、市外からの転入者もみられる。街路幅員はやや狭いが、利便性及び住環境が良好な当地域には底堅い需要があり、市場競争力は高い。需要の中心価格帯は標準的規模１００㎡の更地で１７００万円程度、新築の戸建物件は３７００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は長崎市中心部に近い利便性に恵まれた住宅地域である。中心的な需要層は比較的所得の高い層で第二次取得層も少なくない。街路条件に少し難があるが、供給が少ない事と商店街に近く利便性が良好な事から底堅い需要が認められる。近隣の新大工町の再開発事業の完了で利便性は向上し、供給側はかなり強気の模様である。需要の中心的な価格帯は、対象標準地程度の規模ならば更地で２千万円近く、新築の戸建物件は４千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模の大きな土地には共同住宅もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は非適用が相当と判断した。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市中心部周辺の類似性を有し地価水準の近い取引事例より求めたので地域の市場性は把握できたと考える。近隣地域は小規模地が多く経済合理性や建物配置状況から見て、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保する事ができないため収益価格は試算を断念した。また、近隣地域周辺での土地の取引価格は売買実例が重視される事から、鑑定評価額は代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、比準価格を以って上記の通り決定した。
交通
交通施設	ふれあいセンター停北東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートも見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市片淵２丁目１４番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	8 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幅員が狭く大型乗用車の通行にやや難があるが、商店街背後の利便性の良い既成の住宅地域で現状で推移すると予測する。需要は底堅い一方、供給は少なく稀少性が認められるため地価は緩やかに上昇していくと予測する。 (2)前面道路が狭く街路条件ではやや難があるが、商店街の背後地域であると同時に市中心部へも徒歩圏内にあるため利便性は恵まれている。最寄り大型商業施設の再開による利便性向上で今後も需要は強まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価格帯の需要は弱いという２極化が進んでいる中、建築費の高騰により土地価格を抑える動きが見られる。 (2)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。
地域要因
(1)街路幅員は狭いが、選好性の強い古くからの利便性の良い既存住宅地域で、新大工地区の再開発によりさらに利便性が増した。 (2)最寄りの大型商業施設の再開業により利便性が向上しているが故に供給は殆ど無い。このため稀少性が高く需要は一層強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市片淵２丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,155 円／平米 52万6,166 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,464 円／平米 52万7,188 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,207 円／平米 56万9,316 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市片淵２丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万973 円／平米 49万9,117 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,682 円／平米 47万5,013 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,905 円／平米 53万8,564 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市片淵２丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,470 円／平米 46万7,700 円／坪
推定価格 平米 坪	14万371 円／平米 46万4,067 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,707 円／平米 55万4,439 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市片淵２丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,567 円／平米 37万5,453 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,812 円／平米 38万6,180 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,062 円／平米 54万2,389 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2327 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市片淵２丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,418 円／平米 39万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,680 円／平米 40万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,055 円／平米 55万5,590 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情