路線価 (2023) 長崎県長崎市田中町1566 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市田中町１５６６番
価格時点	2023 年
駅名	肥前古賀駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,385 円／坪 1平米 5万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市東部地区の圏域を中心として都心距離が同程度の地区にも及ぶ。需要者の中心は市内居住者がほとんどで、一次取得層が多い。周辺の商業施設も充実しており、地勢は平坦で利便性も良好である。コロナ禍の影響は見られず取引は活発になってきている。また、建築費の高騰もあって中古住宅の取引も強含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は標準規模で１０００万～１１００万円程度、新築の戸建物件の中心は３０００万程度である。 (2) 同一需給圏は長崎市東部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は長崎市在住の一次取得者層であるが、市外からの転入者も見られる。近隣地域は住環境が良好なことから需要は安定的に認められ、建築費高騰の影響で中古住宅の取引も増加している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で１１００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。周辺にアパートも立地しているが、建築費の高騰もあって元本価格に見合う賃料が見込めず収益価格は比準価格に対して低位に試算された。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格で説得力に富む。収益価格は共同住宅の建築を想定し試算したが、投資に見合う水準の賃料が形成されておらず、比準価格に比して低位となった。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格が相対的に説得力に優る。よって、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域の需給動向、単価と総額との関連等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	番所橋停西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市田中町１５６６番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長崎市東部地区の平坦な住宅地域で現状維持で推移すると予測する。周辺の商業施設も充実しており、利便性、住環境に優れ、需要は強含みで推移している。現段階でのコロナ禍の影響はほとんど見られない。 (2)長崎市東部の区画整然とした住宅地域で、地域に特別な変化は見られない。利便施設に比較的近く住環境も良好なことから需要が安定的に認められる。地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,385 円 1平米 5万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地域でのコロナ禍の影響は見られない。需要は、住環境・利便性に優れる地域は強含みであるが、街路条件が劣る斜面地等は弱く二極化している。 (2)コロナ禍の影響により一時的な買い控えも見られたが、長崎市の住宅地需要は斜面地域を除き、住環境の良好な地域を中心に堅調に推移している。
地域要因
(1)地域的に特段の変動要因はない。住環境良好な住宅地域であり、周辺の商業施設も充実しており、利便性の向上から需要は強含みで推移している。 (2)特段の変動要因はない。長崎市東部の住環境良好な住宅地域で、安定的な需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田中町１５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,825 円／平米 25万7,289 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,616 円／平米 25万3,292 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,935 円／平米 19万4,839 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92311 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田中町１５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,910 円／平米 20万7,980 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,566 円／平米 20万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,026 円／平米 19万1,834 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田中町１５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,556 円／平米 18万3,668 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,006 円／平米 18万1,850 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,418 円／平米 18万9,824 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田中町１５６６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,097 円／平米 15万9,009 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,097 円／平米 15万9,009 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,299 円／平米 19万2,736 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情