路線価 (2023) 長崎県長崎市滑石3-440-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円／坪 1平米 6万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市北部が中心となるが、広域的には市内全域を含む圏域である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。街路条件はやや劣るものの滑石商店街を中心とする商業施設等への接近性が比較的良好で、コロナ禍にあっても需要は堅調に推移しており、標準的規模の更地は１１００～１３００万円程度、新築戸建物件は３０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は市北部・長与町・時津町に位置する価格中位帯の住宅地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。昨今は利便性が高い市中心部や長与町・時津町での住宅地需要の高まりを受けて近隣地域においても徐々に波及効果があり、地価は相対的に強含みである。需要の中心は土地は１２００万円程度、新築戸建で４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は自用目的の取引を中心に適切な事例により試算した実証的な価格である。住宅団地に存し自己使用の戸建住宅がほとんどで、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的での取引が中心で、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅からなる住宅団地の一角をなしており、自己使用の戸建住宅が殆どで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。取引事例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って、取引の実態を反映した比準価格を採用することとし、前年標準価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大神宮前停北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	60 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	195 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件はやや劣るものの利便性に比較的優れる傾斜地の住宅団地で、現状を維持するものと予測する。コロナ禍にあっても需要は堅調に推移しており、地価は強含みで推移している。 (2)古い住宅団地であるものの、隣接する長与町・時津町等の新しい住宅団地の売れ行きが好調であることから波及効果を受けており需要は底堅い。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。
地域要因
(1)街路条件はやや劣るものの利便性は比較的良好であり、コロナ禍にあっても需要は堅調に推移している。 (2)長与町・時津町等における分譲住宅地の売れ行きが好調であることから波及効果がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,444 円／平米 20万3,134 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,627 円／平米 21万6,963 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,324 円／平米 20万6,043 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,042 円／平米 24万4,783 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,631 円／平米 24万6,730 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,628 円／平米 20万3,742 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,319 円／平米 28万2,065 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,858 円／平米 27万3,929 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,206 円／平米 20万5,653 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,681 円／平米 19万693 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,138 円／平米 19万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,718 円／平米 20万4,040 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情