路線価 (2023) 秋田県秋田市八橋三和町123-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市八橋三和町１２３番１
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,633 円／坪 1平米 6万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八橋地区を中心とした秋田市内の住宅地域である。中心となる需要者は市内就労者による一次取得者層で、地区外からの転入も多い。山王ビジネス及び官庁街に近接し、一般住宅、アパートのほか事務所等も多くみられ、幅員が狭い場所があるも、総額重視の画地規模も多く需要は旺盛である。中心価格帯は、土地は１，７００万円程度、新築戸建は総額３，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は市内中心部の住宅地域である。地価水準の高さから所得の比較的高い居住者が中心であるが、同程度の所得のあるアパ－トからの住み替えの一次取得者も含まれる。生活利便性の高い八橋地区は高価格帯の分譲地が見られるなど、小学校、ス－パ－等が揃い幅広い世代から人気がある。需要の高さから、小学校付近の分譲地は割高な取引も目立つ。土地は５０坪程で１２００万円台、新築戸建住宅は３０００万円台後半が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ビジネス及び官庁街に近接し賃貸物件も存するが、駐車場等確保の必要性から土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。収益性に比し居住の快適性及び利便性を重視した地域であり、周辺相場との比較における取引が多いことから、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い。本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係が強い八橋地区を中心とした取引事例から求めており、市場性を反映し実証的な価格である。一方、共同住宅も多い地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当地域は自用の戸建住宅の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅北西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市八橋三和町１２３番１
標準地の範囲
東	150 m
西	390 m
南	130 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	八橋地区のほぼ中央部に位置する住宅地域
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利用状況に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。一般住宅を中心にアパート、マンションのほか事務所等利用は多彩で、供給が少ない状況が続いており、今後も地価は上昇傾向と予測。 (2)利用状況に、特段、変化がなく住宅地域として現状維持と予測する。幅員の狭い街路も見られるが、住環境の良好な八橋地区の需要は根強く、地価は今後も上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,633 円 1平米 6万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,633円 1平米 6万2,200円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。 (2)県内景気の持ち直しや住宅ロ－ンの低金利等により、市中心部など地価は上昇しているが、燃料費などの物価高で消費者の節約志向が強まっている。
地域要因
(1)小規模画地を主体とした取引が多く、総額重視の取引が目立つ。利便施設等の接近性もあり、需要は伸びている。 (2)人気の高い八橋地区では優良物件に限らず、街路条件がやや劣る物件も高値取引が目立つなど、地価上昇が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市八橋三和町１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万697 円／平米 23万3,724 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,087 円／平米 19万5,342 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,549 円／平米 20万3,481 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市八橋三和町１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,085 円／平米 14万9,051 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,628 円／平米 21万354 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,970 円／平米 19万8,261 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市八橋三和町１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,193 円／平米 16万9,244 円／坪
推定価格 平米 坪	5万149 円／平米 16万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,457 円／平米 20万3,177 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市八橋三和町１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,138 円／平米 22万8,570 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,336 円／平米 21万9,307 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,177 円／平米 20万8,863 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｗ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市八橋三和町１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,384 円／平米 15万9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,672 円／平米 15万7,604 円／坪
標準価格 平米 坪	6万806 円／平米 20万1,025 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情