路線価 (2023) 長崎県長崎市本原町260 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市本原町２６０番
価格時点	2023 年
駅名	西浦上駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,030万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,080万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円／坪 1平米 17万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市都心部及びその周辺の高価格帯の住宅地域の圏域である。需要層は市内在住の富裕層の個人を中心として、一定規模のまとまった土地ではマンション業者も含まれる。高台の閑静な住宅地で、優良な戸建住宅を求める需要者には根強い人気があり、コロナ禍の影響はほとんど認められない。稀少性が高く、高値取引も散見しているが、標準規模の更地は４０００万円超が需要の中心で、新築戸建物件は６０００万円以上と見込まれる。 (2) 同一需給圏は長崎駅以北、特に長崎市中北部の平和公園北部を中心とした付近に大学も立地する住環境及び利便性が良好な住宅地域である。需要者の中心は長崎市及び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層。快適性・利便性に優る住宅地であるため高所得者層を中心に需要は根強く、規模がまとまればマンション用地としての需要も見られる。需要の中心価格帯は土地が標準的規模で４０００万円前後、新築の戸建物件が６０００万円前後の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は高価格帯の事例から試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は建築費の高騰もあり土地価格に見合う賃料収入が見込めず比準価格に対して低位に試算された。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 社宅や単身者向けのマンションなど周辺には共同住宅も見られるが、建築コストに見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格を指標に価格形成されているため、収益価格は参考にとどめ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、コロナ禍の影響、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	如己堂下停北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市本原町２６０番
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	景観形成重点地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境が良好な住宅地域であり、現状維持で推移するものと予測する。コロナ禍の影響はほとんど見られず、利便性に優る高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向を強めていくものと予測する。 (2)長崎市中北部に位置する利便性・住環境ともに良好な住宅地域。優良住宅地の供給が少なく、高所得者層を中心に需要は堅調で、マンション素地需要も手伝って、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地域でのコロナ禍の影響は見られない。需要は、住環境・利便性に優れる地域は強含みであるが、街路条件が劣る斜面地等は弱く二極化している。 (2)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。
地域要因
(1)住環境に優れる住宅地域で特別な変動要因はない。稀少性が高く、根強い人気に支えられ需要は強含みで推移している。コロナ禍の影響はみられない。 (2)住環境が良好な住宅地で供給が少なく稀少性を有するため、高所得者層を中心に需要が堅調で、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市本原町２６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,272 円／平米 50万6,717 円／坪
推定価格 平米 坪	15万879 円／平米 49万8,806 円／坪
標準価格 平米 坪	16万339 円／平米 53万81 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市本原町２６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,155 円／平米 52万6,166 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,464 円／平米 52万7,188 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,594 円／平米 58万3,820 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市本原町２６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,385 円／平米 69万2,227 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,754 円／平米 67万6,917 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,490 円／平米 60万3,312 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市本原町２６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,067 円／平米 68万7,870 円／坪
推定価格 平米 坪	20万186 円／平米 66万1,815 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,687 円／平米 58万4,127 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92311 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市本原町２６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,450 円／平米 54万3,672 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,521 円／平米 56万7,048 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,021 円／平米 57万8,619 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情