路線価 (2023) 長崎県長崎市上西山町156-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市上西山町１５６番１
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,010万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,080万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万2,456 円／坪 1平米 27万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名声の高い優良住宅地域の圏域。需要者は市内の高所得者層に限定されるが、画地規模が大きければマンション業者も需要者に含まれる。旧来からの利便性、快適性に優れる選好性の高い住宅地域で、旺盛な需要に対し供給は極めて少なく稀少性が高く、コロナ禍にあっても地価は強含みで推移している。売り物件が出ないため、取引は殆どみられないが、土地は３００㎡程度で８０００万前後、新築戸建で１億円以上が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は長崎市内の利便性や住環境の良好な優良住宅地域である。需要者の中心は、長崎市在住の高所得者層であり、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は市中心部近くに位置する住環境に優れた希少性の高い住宅地域で、従来から根強い需要があり、住宅地として県下随一の地価水準を誇る。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で８０００万円程度、新築の戸建物件は１億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域は利便性が良いため、賃貸需要が強い地域であるが、取引価格に見合うだけの収益を得られないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。対象標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性、ステータスを重視して価格が形成される優良住宅地域に存することから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、長崎市内の価格水準の類似した優良住宅地域の取引事例を採用して求めた実証的価格である。収益価格は共同住宅の建築を想定し試算したが、投資に見合う水準の賃料が形成されておらず、比準価格に比して低位となった。近隣地域においては、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められ、比準価格が相対的に説得力に優る。よって、収益価格は参考にとどめ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	諏訪神社前停北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市上西山町１５６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの名声の高い高級住宅街で、旺盛な需要に対し供給が極めて少ない。コロナ禍にあっても地価は強含みで推移している。 (2)長崎市内の代表的な優良住宅地域であり、利便性、居住環境が優れている。希少性があり人気の高い地域で、供給は少なく、需要は旺盛である。地価は今後も上昇傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)コロナ禍の影響により一時的な買い控えも見られたが、長崎市の住宅地需要は斜面地域を除き、住環境の良好な地域を中心に堅調に推移している。
地域要因
(1)選好性の高い高級住宅地域でコロナ禍にあっても旺盛な需要があり、供給が硬直的で稀少性が認められる。 (2)利便性、住環境に優れた住宅地域で、供給が少ない地域である。一方、需要は旺盛であり、地価は引き続き上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市上西山町１５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,995 円／平米 72万7,303 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,704 円／平米 73万2,953 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,956 円／平米 83万9,579 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市上西山町１５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,067 円／平米 68万7,870 円／坪
推定価格 平米 坪	20万186 円／平米 66万1,815 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,308 円／平米 85万7,272 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2326 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市上西山町１５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,312 円／平米 88万427 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,467 円／平米 90万4,082 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,925 円／平米 93万2,044 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	280 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市上西山町１５６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,424 円／平米 63万9,460 円／坪
推定価格 平米 坪	21万752 円／平米 69万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,097 円／平米 87万6,411 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情