路線価 (2023) 長崎県長崎市高尾町543-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市高尾町５４３番１３
価格時点	2023 年
駅名	浦上駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,524 円／坪 1平米 9万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市北部から西部を中心とした住宅地域一帯である。需要者は市内居住者が中心であるが、市外からの転入者も含まれる。近隣地域は街路条件や利便施設（商店街、小中学校、総合病院等）への接近性が比較的良好な地域である。需要は回復傾向にあり地価は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で☆☆１４００万円程度、新築の戸建物件で３４００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は長崎市中北部を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は市内居住の一次取得者層が中心であるが、市外からの転入者も含まれる。近隣地域はやや斜面地ではあるものの、街路条件や交通・接近条件は比較的良好で市場競争力は高く、相応の需要が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１４００万円程度、新築戸建物件は３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した価格で説得力に富む。収益価格は標準地にＬＳ造２階建て共同住宅を建築し賃貸することを想定して求めた価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が低廉であることや建築コスト高等により比準価格に比して低位に試算されたと判断する。本件では、居住の快適性がより重視される地域であることから収益価格は参考に留め、比準価格を標準に市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は賃貸市場の動向を反映したものであるが、画地規模が小さいため低位に試算された。当該地域においては自己居住目的の取引が主で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格の説得力は高い。よって、単価と総額との関連に留意し、前年公示価格等からの検討を踏まえた上で、収益価格は参考に止め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高尾町停南西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション、店舗が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市高尾町５４３番１３
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	14.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件が良好な利便性の比較的良い住宅地域で、宅地需要は回復傾向にあり地価は上昇傾向にある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。 (2)利便性の良好な住宅地域で、標準的使用は今後も現状を維持するものと予測する。市場競争力が高く、需要は相応に認められるため、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,854円 1平米 9万700円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、金利動向等による不動産市場への悪影響が懸念される。 (2)コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価格高騰による不動産価格への影響が見られつつある。
地域要因
(1)街路条件や利便性の比較的良い地域である。宅地需要は回復傾向にあり地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はないが、利便性、快適性の良好な住宅地に対する需要は堅調な状態が続いており、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市高尾町５４３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,358 円／平米 35万8,232 円／坪
推定価格 平米 坪	7万519 円／平米 23万3,136 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,703 円／平米 29万3,252 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2325 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市高尾町５４３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,019 円／平米 23万8,095 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,595 円／平米 27万9,671 円／坪
標準価格 平米 坪	9万573 円／平米 29万9,434 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2325 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市高尾町５４３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5 円／平米 39万6,737 円／坪
推定価格 平米 坪	12万244 円／平米 39万7,527 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,163 円／平米 30万1,385 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市高尾町５４３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,148 円／平米 38万7,291 円／坪
推定価格 平米 坪	12万860 円／平米 39万9,563 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,130 円／平米 29万4,664 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情