路線価 (2023) 長崎県長崎市緑町411 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市緑町４１１番
価格時点	2023 年
駅名	浦上駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円／坪 1平米 16万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部への接近性が比較的良好な住宅地域の圏域。需要者は長崎市内の居住者が中心であるが外部からの転入者も認められる。斜面地であるものの徒歩圏内に大型商業施設があるほか２０２４年開業予定の長崎スタジアムシティが整備中である。将来における利便性の増大等により市場競争力は高い。需要の中心となる価格帯は地積１２０㎡程度で土地は２０００万円程度、新築の戸建住宅で４０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は市内の大型商業施設や商店街等の背後地で利便性・快適性に恵まれた中・高価格帯の住宅地域である。需要層は市内の居住者が中心で第二次取得層も少なくない。徒歩圏内の商業施設は充実の方向にあり、地域の利便性は向上している。近隣地域内では中小規模の土地は戸建住宅が中心であるが、ある程度規模の大きな土地はマンション用地としての需要が見込まれる。取引の中心的な価格帯は対象標準地程度の規模の更地で２千万円近くになる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実需に裏づけられた説得力に富む価格である。対象標準地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は非適用が相当と判断した。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 利便性に恵まれた地域で賃貸需要は強い反面、近隣地域は画地面積が小規模で経済合理的な賃貸用不動産の想定が困難である事から収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は利便性・快適性に恵まれ地価水準が高い住宅地域内の取引事例を基に試算したもので市場の実勢を反映し得たものと判断する。近隣地域周辺の取引では現実の市場での売買価格の実績が重視される事から、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ比準価格を以って上記の通り決定した。
交通
交通施設	緑町停西方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市緑町４１１番
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	13.5 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型商業施設や路面電車に近く、長崎駅区画整理事業の進捗状況や「長崎スタジアムシティ」が２０２４年に開業予定など発展的に推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)立地条件面から見ると公共交通機関や大型商業施設に近い利便性に恵まれた住宅地域であり、しかも街路条件が整然とした小高い丘の上に位置し、居住環境も良好であり安定した需要に支えられ地価は強含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価格帯の需要は弱いという２極化が進んでいる中、建築費の高騰により土地価格を抑える動きが見られる。 (2)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。
地域要因
(1)市中心部に近く大型商業施設も徒歩圏内で利便性に優れる中、２０２４年に長崎スタジアムシティが開業予定であり発展の期待が高まっている。 (2)各種利便施設には比較的近く立地条件が良好で利便性が高い。また、各画地は整然と区画割されており居住環境も良好であり需要は強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市緑町４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,686 円／平米 64万326 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,613 円／平米 64万6,697 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,633 円／平米 54万7,583 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市緑町４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,357 円／平米 73万8,418 円／坪
推定価格 平米 坪	16万962 円／平米 53万2,140 円／坪
標準価格 平米 坪	16万801 円／平米 53万1,608 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市緑町４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,272 円／平米 50万6,717 円／坪
推定価格 平米 坪	15万879 円／平米 49万8,806 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,513 円／平米 51万7,432 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市緑町４１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,252 円／平米 50万39 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,298 円／平米 48万6,967 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,239 円／平米 50万9,914 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情