路線価 (2023) 長崎県長崎市鳴滝2-44-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円／坪 1平米 11万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市中心部に近い利便性の良好な住宅地域である。中心的な需要層は市内に居住する第一次取得層のほか第二次取得層も少なくない。表通りではないので街路幅員は狭いが、市中心部へ比較的近く閑静な平坦地地域なので稀少性が高く需要は安定している。周辺の道路整備は徐々に進められ将来的には更に利便性の向上が期待される。需要の中心的な価格帯は対象標準地の様な小規模地なら更地で１千３百万円前後、新築の戸建物件は３千万円を超える。 (2) 同一需給圏は市中心部を中心に広域的には旧長崎市の住環境の良好な住宅地域を含む圏域である。需要者は長崎市内及び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層が中心である。都心部に比較的近く利便性に恵まれ供給も限られているため需要は底堅く、地価は強含みである。取引自体が少ない地域であるが、土地は１１０㎡で１２００万円程度、新築戸建は３０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市中心部周辺の類似性を有し地価水準も近い地域の取引事例より求めたもので適正な価格が把握出来たと考える。一方、収益価格は近隣地域が小規模な画地から成る戸建住宅地域で経済合理性や建物配置を考えると市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ず試算を断念した。近隣地域周辺の市場では売買実例が重視される事から、鑑定評価額は代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し比準価格を以って上記の通り決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。アパートも見られるが、小規模宅地で経済合理的な賃貸住宅の床面積を確保することができないため、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中川町停北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	45 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北、　２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部へ比較的近く人気のある住宅地域ではあるが街路幅員がやや狭い。それでも地勢は平坦で居住環境も良好であるため需要は強い。供給が少ないために稀少性が認められ今後も地価は今後も上向きと予測する。 (2)街路にやや難があるが、中心部に比較的近く利便性に恵まれ、居住環境も良好な住宅地域で、今後も現在の住環境が持続すると予測する。供給は少ないが需要は底堅く、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。 (2)利便性の良い住宅地の需要は依然として強いが、建築資材、物価上昇の影響が見られつつもある。また、利便性の劣る地域では依然として弱さは残る。
地域要因
(1)地域の状況に変化はない。街路条件に難があるが、市中心部にも比較的近く利便性に恵まれ、居住環境は良好であるため安定的な需要が認められる。 (2)幅員は狭いが、利便性は良好な比較的選好性の高い地域である。特段の変動はなく、希少性等より一定の需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万973 円／平米 49万9,117 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,682 円／平米 47万5,013 円／坪
標準価格 平米 坪	12万135 円／平米 39万7,166 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2327 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,757 円／平米 52万4,851 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,214 円／平米 37万7,591 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	東
側道幅員3	2 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,418 円／平米 39万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,680 円／平米 40万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,735 円／平米 38万9,232 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2334 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市鳴滝２丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,550 円／平米 38万5,314 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,821 円／平米 37万6,292 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,320 円／平米 38万1,248 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情