路線価 (2023) 長崎県長崎市秋月町284-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市秋月町２８４番１内
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	144万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	144万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市内の車両通行不能な斜面住宅地域の圏域。需要者の中心は周辺地区に概ね限られ、更地や新築戸建住宅の取引は極めて少なく、中古建物付物件の取得を目的とする一次取得層が需要者の中心と考えられる。近隣地域は車両通行可能道路から近く比較的利便性は高いが、それでも需要の回復は認められない。完全な買手市場であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は市内の市街地背後の斜面地に在って自動車の通行が出来ない狭い坂道や階段道路沿いの住宅地域である。需要層は極めて少なく、稀に近隣居住者間での取引が見られるがそれ以外は少ない。あまりの需要の弱さ故に取引業者も仲介を敬遠する様な状況であり、最近は地域住民の高齢化の進行により空家や空地も目立つ。更地の取引は少なくリフォーム目的の古家付の物件が取引の対象となるが、取引件数が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心で、賃貸市場は成熟していないため収益還元法は非適用が相当と判断した。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、周辺の階段道路沿いの標準地等との均衡を考慮し、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は少ないながらも斜面地の自動車の通行が出来ない地域で成立した物件の取引価格を基に求めた結果、低水準にある地価の実態を反映できたと考える。一方、収益価格は賃貸需要が無く賃貸市場が成立しないためやむを得ず試算を断念した。そこで鑑定評価額は、類似の標準地との均衡に留意し、市街地背後の傾斜地地域にある住宅地の需要と供給の動向、更に単価と総額の関連性等にも留意して比準価格を以って上記の通り決定した。
交通
交通施設	秋月町入口停北方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が密集する高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市秋月町２８４番１内
標準地の範囲
東	160 m
西	110 m
南	130 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	階段道路沿いの住宅地域
街路	基準方位　北　　１．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)車両の通行ができない階段道路沿いの住宅地域に対する需要は極端に減退しており、衰退傾向は今後も続くと予測する。地価は今後も需要の回復の見込はないため下落傾向が継続すると予測する。 (2)傾斜地の階段状の道路沿いの住宅地域である。車両の通行が出来ず若年層に人気が無い上に最近は異常気象による豪雨の増加で斜面地での土砂災害等への警戒感もあり、今後も引続き需要は減退傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価格帯の需要は弱いという２極化が進んでいる中、建築費の高騰により土地価格を抑える動きが見られる。 (2)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。
地域要因
(1)車両の通行が不能な階段道路沿いの密集住宅地に対する需要は極めて弱い状態が続いており、空家や空地が増加し地域的な衰退が進んでいる。 (2)地域の状況に変化は無い。自動車の進入が出来ない為に需要が著しく弱く、しかも地域の高齢化による人口減で売り物件があっても買手がつかない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市秋月町２８４番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,717 円／平米 2万5,512 円／坪
推定価格 平米 坪	1万79 円／平米 3万3,321 円／坪
標準価格 平米 坪	1万99 円／平米 3万3,387 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市秋月町２８４番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,741 円／平米 4万2,122 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,098 円／平米 3万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,456 円／平米 3万7,874 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市秋月町２８４番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,731 円／平米 2万8,865 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,278 円／平米 4万591 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,955 円／平米 3万9,523 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市秋月町２８４番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,324 円／平米 4万743 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,234 円／平米 3万7,140 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市秋月町２８４番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,976 円／平米 2万9,675 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,620 円／平米 4万1,722 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,278 円／平米 3万7,285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情