路線価 (2023) 長崎県長崎市出雲1-17-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市出雲１丁目１７番９
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円／坪 1平米 6万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部への接近性が比較的良好な住宅地域一帯である。需要者は市内居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。傾斜地の住宅地域であるが利便性が比較的良好で周辺住宅地域等と比較しても競争力に遜色はない。宅地需要は回復しつつあり、割安感もあり地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１１００万円程度、新築の戸建物件で２９００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は市中心部への接近性が類似した住宅地域を含む圏域である。需要者は長崎市内の居住者が中心であるが、外部からの転入者も認められる。斜面地であるが市の中心部への接近性が良好な地域であり、利便性の良さから需要は強含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万円程度、新築の戸建住宅で２８００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した価格で説得力に富む。収益価格はＬＳ造２階建て共同住宅を建築し賃貸することを想定して求めた価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が低廉であることや建築コスト高等により比準価格に比して低位に試算された。本件では、快適性がより重視される地域であることから収益価格は参考に留め、比準価格を標準に市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸市場の動向を反映したものであるが、画地規模が小さいこと等により低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川上町停南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市出雲１丁目１７番９
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	10 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	24 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)傾斜地の住宅地域で、利便性が比較的良好なため周辺地域に比して割安感がある。宅地需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向にある。 (2)傾斜地ではあるが、今後も閑静な住宅地域として現状を維持するものと予測する。傾斜地でも車進入可の住宅地需要は回復してきており、市の中心部への利便性が良好なことから、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、金利動向等による不動産市場への悪影響が懸念される。 (2)利便性の良い住宅地の需要は依然として強いが、建築資材、物価上昇の影響が見られつつもある。また、利便性の劣る地域では依然として弱さは残る。
地域要因
(1)利便性が比較的良好な地域で周辺住宅地等と比較して割安感がある。宅地需要は回復しつつあり地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はないが、傾斜地でも中心部に近いなど利便性の良さから、需要の回復が認められ地価は緩やかな上昇となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2327 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市出雲１丁目１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,512 円／平米 20万9,971 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,802 円／平米 20万4,317 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,063 円／平米 20万8,486 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市出雲１丁目１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,074 円／平米 18万8,687 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,226 円／平米 18万5,883 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,318 円／平米 20万9,329 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市出雲１丁目１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,373 円／平米 28万8,855 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,917 円／平米 28万4,042 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,551 円／平米 21万3,406 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市出雲１丁目１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,444 円／平米 20万3,134 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,627 円／平米 21万6,963 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,681 円／平米 20万7,223 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市出雲１丁目１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,143 円／平米 20万2,139 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,331 円／平米 22万2,596 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,881 円／平米 21万1,191 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情