土地路線価格
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路線価 (2023) 長崎県長崎市八つ尾町1206-89 坪・平米

2023
路 線 価
長崎県 長崎市
長崎県長崎市八つ尾町1206番89 (長崎)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅からなる区画整然とした住宅地域)
  • 長崎駅 から 4700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 長崎県 長崎市長崎県長崎市八つ尾町1206番89
価格時点 2023
駅名 長崎駅 から 4700m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
1,430万
(253 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 18万6,789
1平米 5万6,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
1,430万
(253 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 18万7,120 円/坪
1平米 5万6,600 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心部への通勤圏内にある住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住の一次取得者層であるが圏外からの転入者も含まれる。都心に比較的近いものの傾斜地の古い住宅団地であるため道路幅員が狭く居住者の高齢化が進んでいる。宅地需要は安定的に推移しており、地価はほぼ横這い傾向と判断する。中心となる価格帯は、標準的規模の更地で1400万円程度、新築の戸建物件で3300万円程度である。

(2) 同一需給圏は長崎市内中心部への通勤圏内にある住宅地域一帯である。需要者は市内在住の一次取得者層が中心であるが、市外からの転入者も含まれる。近隣地域は長崎市中心部からは比較的近いが、傾斜地の開発時期が古い住宅団地に存し、街路条件・環境条件等の利便性・快適性が劣るため、市場競争力は高くない。市場での需要の中心となる価格帯は、土地が250㎡程度で1400万円程度、新築の戸建物件が3500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地で、自用目的での取引が中心であることから賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適用は困難と判断した。快適性が重視される地域であり取引価格の水準を指標に価格決定されることが通常であるため評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に市場の需給動向及び単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は、信頼性のある複数の事例を収集して試算した、市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。当該地域においては自己居住目的の取引が主で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連においても適切である。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 白木団地裏停南西方
距離 200 m
土地の状態
土地面積 76.5 坪 (253 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅からなる区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 長崎市長崎県長崎市八つ尾町1206番89
標準地の範囲
110 m
西 140 m
100 m
310 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 18 m
面積 250 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の街路条件のやや劣る古い住宅団地で地域要因に特段の変動はない。宅地需要は安定的に推移しており地価はほぼ横ばい傾向と判断する。

(2)傾斜地に位置する古い住宅団地で、標準的使用は現状を維持するものと予測する。利便性・快適性が劣るため需要は弱いが、地価は底値圏にあるため、今後は横ばいから緩やかな上昇傾向になるものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 18万6,789
1平米 5万6,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 18万7,120
1平米 5万6,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 18万6,789
1平米 5万6,500
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 18万6,789
1平米 5万6,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 18万7,120
1平米 5万6,600
前年から次年への変動率 0.2 %
2019年
1坪 18万6,789
1平米 5万6,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、金利動向等による不動産市場への悪影響が懸念される。

(2)コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価格高騰による不動産価格への影響が見られつつある。

地域要因
(1)都心に比較的近い傾斜地の古くからの住宅団地で宅地需要は安定的に推移してる。地価はほぼ横ばい傾向にある。

(2)長崎市中南東部の傾斜地の開発時期が古い住宅団地に存し、地価の二極化が進む中で、利便性・快適性の劣る住宅地への需要は停滞している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2308
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 長崎市
地域 長崎県長崎市八つ尾町1206番89
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
5万8,052 円/平米
19万1,920 円/坪
推定価格 平米
5万5,288 円/平米
18万2,782 円/坪
標準価格 平米
5万3,678 円/平米
17万7,459 円/坪
査定価格 平米
5万4,800 円/平米
18万1,169 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2309
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 長崎市
地域 長崎県長崎市八つ尾町1206番89
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万6,401 円/平米
21万9,522 円/坪
推定価格 平米
6万5,750 円/平米
21万7,370 円/坪
標準価格 平米
5万5,815 円/平米
18万4,524 円/坪
査定価格 平米
5万6,900 円/平米
18万8,111 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2318
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 長崎市
地域 長崎県長崎市八つ尾町1206番89
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万6,741 円/平米
22万646 円/坪
推定価格 平米
6万4,797 円/平米
21万4,219 円/坪
標準価格 平米
5万5,908 円/平米
18万4,832 円/坪
査定価格 平米
5万7,000 円/平米
18万8,442 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2318
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 長崎市
地域 長崎県長崎市八つ尾町1206番89
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万5,292 円/平米
18万2,795 円/坪
推定価格 平米
5万4,745 円/平米
18万987 円/坪
標準価格 平米
5万5,976 円/平米
18万5,057 円/坪
査定価格 平米
5万7,100 円/平米
18万8,773 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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