路線価 (2023) 長崎県長崎市残り:高島町字谷1098第2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市高島町字谷１０９８番第２
価格時点	2023 年
駅名	本町停駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.6 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	24万2,000 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8,067 円 1平米 2,440 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	24万2,000 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8,067 円／坪 1平米 2,440 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長崎市周辺の離島及び半島部郊外の住宅地域。需要者の中心は、高島町居住者とその縁故者、稀に移住者による需要も想定されるがその数は極めて少ないものと考える。年々人口が減少し宅地の取引は極めて稀で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。ただし、現在の地価水準は離島といえども既に宅地の価格としては下限に近い状況にあるものと予測する。なお、地価にコロナ禍の影響はないものと思料する。 (2) 同一需給圏は、高島町、池島、松島等の長崎半島・西彼半島に近い離島及び伊王島町を中心とした長崎市南部の長崎市に合併した旧町の住宅地域である。需要者の中心は高島町在住者がほとんどで、島外からの転入者は極めて少ない。高島町は人口流出等の影響により過疎化が進行し、宅地需要は極めて弱いが、宅地価格水準としては相当に低いため、地価は底値圏に近いと思料される。取引件数も極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、島内に事例が皆無であるため、事例の収集範囲を広げ過去事例も採用して求めた。公営住宅等が整備されているが、空家が多く、賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算していない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、コロナ禍の影響等を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は非適用が相当と判断した。居住の快適性、利便性を中心に価格形成される住宅地域であり、取引水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を中心に、過疎化が進む低水準の地域の標準地等との均衡を考慮し、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本町停東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市高島町字谷１０９８番第２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人口４００人程の離島で目立った産業も無く、島外からの人の移動は極めて少ない。今後も過疎化により地域の衰退が進むと見込まれるが、地価は既に低位であることから、小幅な下落が継続すると予測する。 (2)高島町北部の県道背後に存する既成住宅地域。離島のため需要はほとんどない。地域に特別な変化は見受けられないが、宅地価格水準としては底値圏に近いことから、地価の下落幅は小幅で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8,067 円 1平米 2,440 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8,067 円 1平米 2,440 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8,067円 1平米 2,440円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8,100円 1平米 2,450円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8,067円 1平米 2,440円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8,100円 1平米 2,450円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。 (2)日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済情勢は予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)人口流出による地域の衰退が進行している。夏を中心に観光客が訪れやすい位置にあるが需要は限定的である。コロナ禍の影響はないものと思料する。 (2)高島北部の県道背後に存する既成住宅地であり、離島のため需要は極めて弱いものの、宅地価格としては低水準のため、地価の下落幅は小幅である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2317 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県長崎市高島町字谷１０９８番第２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	442 円／平米 1,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,431 円／平米 8,037 円／坪
標準価格 平米 坪	2,570 円／平米 8,496 円／坪
査定価格 平米 坪	2,570 円／平米 8,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	壱岐市
地域	長崎県長崎市高島町字谷１０９８番第２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,007 円／平米 6,635 円／坪
推定価格 平米 坪	1,995 円／平米 6,595 円／坪
標準価格 平米 坪	2,372 円／平米 7,842 円／坪
査定価格 平米 坪	2,370 円／平米 7,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2334 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	五島市
地域	長崎県長崎市高島町字谷１０９８番第２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,643 円／平米 5,432 円／坪
推定価格 平米 坪	1,615 円／平米 5,339 円／坪
標準価格 平米 坪	2,365 円／平米 7,819 円／坪
査定価格 平米 坪	2,370 円／平米 7,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情