路線価 (2023) 長崎県長崎市川平町710-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市川平町７１０番３
価格時点	2023 年
駅名	西浦上駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	393万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	393万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円／坪 1平米 2万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市北部を中心に郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者層であるが圏外からの転入者も一部見られる。都心から離れた郊外の傾斜地の小規模住宅団地で周辺住宅団地等に比して利便性、品等が劣ることから競争力に劣る。宅地需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で４００万円程度、新築の戸建物件で２１００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は長崎市北部地区の圏域を中心として都心距離が同程度の地区にも及ぶ。需要者の中心は市内居住者がほとんどで一次取得層が中心である。傾斜度が強い古い住宅団地で、利便性及び居住の快適性が劣る。長崎市郊外の住宅団地における市場競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。元々需要が弱い地域であり、コロナ禍の影響はほとんどない。需要の中心となる価格帯は、土地が４００万円程度、新築戸建物件で２０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は傾斜地の小規模住宅団地で、自用目的での取引が中心であることから賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適用は困難と判断した。居住の快適性が重視される地域であり取引価格の水準を指標に価格決定されることが通常であるため評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に市場の需給動向及び単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地が戸建住宅中心の住宅団地内にあり、自己使用がほとんどであり賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	餅田停西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市川平町７１０番３
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	110 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市北部郊外の小規模住宅団地で、地域要因に特段の変動はない。当該地域は傾斜地で、かつ利便施設への接近性に劣るため競争力が弱く、地価は下落傾向が続いている。 (2)長崎市郊外の傾斜地に開発された住宅団地で、地域要因に変化は認められない。利便性及び居住の快適性ともに劣る地域で、地価は下落傾向で推移している。元々需要が弱く、コロナ禍の影響はほとんど認められない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、金利動向等による不動産市場への悪影響が懸念される。 (2)住宅地域でのコロナ禍の影響は見られない。需要は、住環境・利便性に優れる地域は強含みであるが、街路条件が劣る斜面地等は弱く二極化している。
地域要因
(1)近隣地域は市郊外の利便性、品等の劣る傾斜地の小規模住宅団地で競争力に劣る。需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。 (2)利便性及び居住の快適性が劣る傾斜地の小規模住宅団地で、地域要因に変動はみられず、需要の弱い状態が続いている。コロナ禍の影響はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市川平町７１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,438 円／平米 12万7,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,285 円／平米 12万6,570 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,809 円／平米 7万8,713 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市川平町７１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万32 円／平米 13万2,346 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,913 円／平米 13万1,952 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,456 円／平米 8万852 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市川平町７１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,940 円／平米 16万1,796 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,012 円／平米 10万5,832 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,625 円／平米 8万1,410 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市川平町７１０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万202 円／平米 6万6,788 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,767 円／平米 7万8,574 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,946 円／平米 7万2,553 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2325 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市川平町７１０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,721 円／平米 11万8,094 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,327 円／平米 9万6,955 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,220 円／平米 7万6,765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情