路線価 (2023) 長崎県長崎市女の都4-1557-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	873万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	877万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市北部及び隣接する長与・時津町の住宅団地である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する第１次取得者層である。同一需給圏内には最新の設備を備えた住宅が建ち並ぶ新興住宅団地も多く、近隣地域の競争力が劣る事は否めないものの、周辺地域の需要の回復にも支えられ底値圏からやや回復傾向にあるものと見込まれる。取引の中心となる価格帯は更地で８百万円台半ば、新築の戸建物件は２千万円台半ばと見込まれる。 (2) 同一需給圏は長崎市内にあって、住宅団地の存する圏域である。需要者の中心は長崎都市圏在住の一次取得者層であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。開発時期が古い長崎市北部の住宅団地で、周辺住宅団地に対し品等は劣るものの、相対的割安感から地価は底値圏を脱したものと思料する。需要の中心価格帯は土地が２００㎡程度で９００万円前後、新築の戸建物件が２７００万円前後の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は女の都地区を中心に長崎市北部に在って、近隣地域と同様に開発からかなりの期間が経過した住宅団地の最近の取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場における対象標準地の地価水準を適正に反映し得たものと判断する。一方、収益価格については近隣地域が古い住宅団地で元々戸建住宅の建築を目的とした住宅地域である事を考慮し試算しなかった。鑑定評価額は代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格である。近隣地域は長崎市北部の住宅団地内にあり、自己使用の戸建住宅が殆どで、賃貸需要が乏しく、経済合理性に見合う建物想定も困難であり、収益還元法は適用を見送った。以上より、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため比準価格を妥当と認め、代表標準地等との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西崎団地中央停南東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住者と共に住宅団地自体の高齢化が進行中で、今後も需要の大幅な改善は期待出来ない。但し、地価はこれ迄の長期下落による値頃感で底値圏にあり、今後は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)長崎市北部郊外に存する既成住宅団地で、地域に特別な変化は見られないが、周辺住宅団地に対する相対的割安感があり、需要はやや低調であるが、地価はやや上昇傾向で推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあるものの厳しい状況にある。一部に持ち直しの動きも見受けられるが不透明な状況が続いている。 (2)日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済情勢は予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)古い住宅団地で街路幅員が狭く利便性に欠けているが市北部地区への需要の回復傾向を受け底値圏からやや上昇傾向にあるものと見られる。 (2)長崎市北部郊外の開発時期が古い住宅団地で、周辺住宅団地に対する相対的割安感がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万32 円／平米 13万2,346 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,913 円／平米 13万1,952 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,337 円／平米 14万3,272 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,729 円／平米 14万1,262 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,088 円／平米 15万8,979 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,526 円／平米 14万7,203 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,647 円／平米 16万4,133 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,945 円／平米 16万5,118 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,850 円／平米 14万4,968 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万610 円／平米 13万4,257 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,237 円／平米 14万6,248 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,782 円／平米 14万1,437 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2334 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,860 円／平米 14万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,035 円／平米 14万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,947 円／平米 14万5,289 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情