路線価 (2023) 長崎県長崎市横尾3-1959-62 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市横尾３丁目１９５９番６２
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円／坪 1平米 5万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市北部及び隣接する長与・時津町の住宅団地である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する第１次取得者層である。近隣地域はやや傾斜が急な上に街路幅員も狭く、新規の分譲団地に比べると品等が劣り需要も弱かったものの、長期の地価下落により底値圏まで低下した事により需要は回復傾向であり、コロナ禍にあっても地価はやや強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は更地で１千万円前後、新築の戸建物件で３千万円台と見込まれる。 (2) 同一需給圏は市北部の住宅団地を中心とする住宅地域である。需要層は市内の第一次取得層が中心で隣接する長与・時津町からの転入者も見込まれる。長崎市北部は広域的な住宅団地群とその周辺の既成住宅地域も含め、社会資本の整備が進んでいる事もあり、需要及び地価水準は安定的に推移しており、新型コロナの影響も殆ど見られない。近隣地域の需要の中心となる価格帯は、更地で１千万円前後、新築戸建物件は３千万円をやや上回る。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域と同様に類似地域の住宅団地の最近の取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場に於ける需要と地価の動向に基づき対象標準地の地価水準を概ね的確に把握し得たものと判断する。一方、収益価格は近隣地域が元々戸建住宅の建築を目的とした住宅団地で自己使用が一般的であり、賃貸市場が形成されていない事から試算を行わなかった。そこで、鑑定評価額は代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。このため比準価格は代替性が認められる周辺の住宅団地内の取引事例より求めたので実証性に優れると思料する。収益価格は所定の欄での説明の通り試算を断念したが、近隣地域周辺の団地では対象標準地程度の規模ならば過去の取引の実績を基に売買価格が形成されるのが通常なので、鑑定評価額は最近の需給動向や代表標準地との均衡を踏まえ、単価と総額との関連性等に留意し比準価格を以って上記の通り決定した。
交通
交通施設	横尾中央停北東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市横尾３丁目１９５９番６２
標準地の範囲
東	140 m
西	120 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)斜面地の街路条件がやや劣る古い住宅団地であるが、今後とも現状を維持するものと見込まれる。長期に及ぶ下落により地価は底値圏に達し回復傾向にあり、コロナ禍にあっても地価はやや強含みで推移している。 (2)熟成度の高い住宅団地でこれまで目立った変化はなかったが最近になって取引がやや増加している。元々滑石・横尾地区の需要は安定しており、近隣地域に対する値頃感の広がりにより今後も需要は安定的と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。
地域要因
(1)地域全体としては変動はないものの、地価は底を打ち値頃感からコロナ禍にあっても緩やかな回復傾向である。 (2)古い住宅団地で建替え時期に達した住宅が多い事もあり、僅かながら取引が増えている模様であり、地価水準も若干、上向き傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市横尾３丁目１９５９番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万199 円／平米 13万2,898 円／坪
推定価格 平米 坪	4万561 円／平米 13万4,095 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,952 円／平米 16万5,141 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市横尾３丁目１９５９番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,681 円／平米 19万693 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,138 円／平米 19万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	5万643 円／平米 16万7,426 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市横尾３丁目１９５９番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,729 円／平米 14万1,262 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,088 円／平米 15万8,979 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,832 円／平米 16万4,745 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市横尾３丁目１９５９番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,645 円／平米 16万4,126 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,694 円／平米 16万4,288 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,794 円／平米 16万4,619 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92318 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市横尾３丁目１９５９番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,283 円／平米 21万2,520 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,387 円／平米 21万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,124 円／平米 16万9,016 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情