路線価 (2023) 長崎県長崎市西海町字江崎1755-283 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	413万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	413万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円／坪 1平米 2万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね長崎市北部及び琴海地区、長与町、時津町を中心に、広域的には長崎都市圏内の地価水準が類似する住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。長崎市中心部から遠いものの、近隣地域は生活利便施設も比較的近い住宅団地であり、需要は比較的安定してきている。土地は４００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は主として長崎市琴海地区であるが、広域的には地価水準の類似した市内全域及び周辺市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり圏外からの転入者は少ない。琴海地区は市の最北部に位置し都心への利便性が劣ることから不動産の取引件数は全体的に少ない。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で４５０万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は自用目的の取引を中心に適切な事例により試算した実証的な価格である。郊外の大型住宅団地で、アパートも散見されるが自己使用の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心で、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、信頼性のある複数の事例を収集し得た。一方、収益価格は、賃貸市場が発達していないため試算できなかった。当該地域においては自己使用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連においても適切である。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江崎停南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	低層の戸建住宅が建ち並ぶ大規模な住宅団地
街路	基準方位　北、　９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の大型住宅団地で都心との接近性が劣る。琴海地区は人口減少傾向が続いているが、隣接町の地価上昇による相対的な値頃感等により一定の需要が認められ、地価は底値圏に近づきつつある。 (2)琴海地区の熟成した大型の住宅団地で、市の中心部への利便性は劣るが、長期の地価下落による値頃感等から需要は回復傾向にある。地価は今後横ばいから上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価格高騰による不動産価格への影響が見られつつある。
地域要因
(1)旧郡部の大型住宅団地で特別な変動要因はない。長崎市の中心部からは遠いが、住宅団地には一定の需要も認められ、地価は底値圏に近づきつつある。 (2)郊外の大型住宅団地で特別な変動要因はない。長期の地価下落により値頃感が生じており、地価は底値圏に達していると見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2329 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,320 円／平米 6万3,872 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,757 円／平米 6万2,011 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,564 円／平米 7万7,903 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,203 円／平米 7万97 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,203 円／平米 7万97 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,985 円／平米 7万9,294 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2334 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,895 円／平米 8万5,609 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,639 円／平米 8万4,763 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,707 円／平米 8万8,293 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,062 円／平米 7万2,937 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,524 円／平米 7万1,158 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,219 円／平米 7万6,762 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情