路線価 (2023) 長崎県長崎市つつじが丘4-1330-50 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０
価格時点	2023 年
駅名	肥前古賀駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	903万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	903万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市東部地区及び隣接する諫早市の住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。地勢的にはかなりの傾斜地で、街路幅員が狭いところも多い古い住宅団地であるため需要は強くはないが、地価の長期下落で価格水準が低位となったことや新規分譲による供給圧力が弱まったことにより地価は底値圏にあると思料する。取引の中心価格帯は土地が２８０㎡程度で９００万円前後、新築の戸建住宅で２７００万円前後である。 (2) 同一需給圏は長崎市東部の住宅団地を中心とした長崎市及び諫早市の住宅地域。需要者の中心は長崎市及び諫早市在住の一次取得層であるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。開発時期が古い住宅団地で周辺住宅団地に対し品等は劣る。コロナ禍の影響はみられなない。老朽化が進む住宅団地で需要は弱含みであるが、地価は底値圏にある。中心となる価格帯は土地が標準規模で９００万円前後、新築の戸建物件が２５００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が連たんする住宅団地で、自用目的での取引が中心であることから賃貸市場は発達しておらず収益価格は試算しない。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地が戸建住宅中心の住宅団地内にあり、自己使用がほとんどであり賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	古賀団地停東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０
標準地の範囲
東	160 m
西	40 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの大規模住宅団地で長崎市中心部から遠く離れているため需要は強くない。需要回復とまではいかないが長期下落で価格水準が低位となったため地価は横這いで推移すると予測する。 (2)長崎市東部、諫早市との市境付近に存する既成住宅団地で、地域に特別な変化は見られない。コロナ禍の影響はほとんど見られない。老朽化が進む住宅団地で需要は弱含みで推移しているが、地価は底値圏にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価格帯の需要は弱いという２極化が進んでいる中、建築費の高騰により土地価格を抑える動きが見られる。 (2)住宅地域でのコロナ禍の影響は見られない。需要は、住環境・利便性に優れる地域は強含みであるが、街路条件が劣る斜面地等は弱く二極化している。
地域要因
(1)市中心部から遠隔にある高台の大規模住宅団地で、値頃感は見られるが、地域的に安定的に推移し、地域要因に変動は見られない。 (2)長崎市と諫早市の行政境付近に存する開発時期が古い老朽化が進む住宅団地で、需要の回復は遅れている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万619 円／平米 10万1,226 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,530 円／平米 9万7,626 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,702 円／平米 10万8,113 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,030 円／平米 11万2,503 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,617 円／平米 10万4,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万607 円／平米 10万1,187 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万104 円／平米 13万2,584 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,318 円／平米 12万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,190 円／平米 11万3,032 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万549 円／平米 16万7,115 円／坪
推定価格 平米 坪	5万852 円／平米 16万8,117 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,245 円／平米 11万9,826 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情