路線価 (2023) 長崎県長崎市四杖町475 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市四杖町４７５番
価格時点	2023 年
駅名	浦上駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.6 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	251万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	249万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市内の市街化調整区域、非線引都市計画及び都市計画区域外にあって、農家住宅等の存する圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性が強いため対象地周辺居住者及びその親族がほとんどを占めると見られる。取引件数は極めて少なく、取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。市場が限定的・閉鎖的であるため需要は弱く、地価は依然として下落傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、長崎市内及び周辺町の市街化調整区域、非線引都市計画区域及び都市計画区域外に存する圏域である。需要者の中心は地縁・血縁関係を有する者や近隣地域及びその周辺地域の居住者である。従来から宅地需要は極めて少なく、特段の変動要因も見当たらず地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引件数が極めて少なく、見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、市街化調整区域に存する山間の農家住宅地域であり、自用戸建住宅が大部分を占め賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を適用することは不適当と判断した。快適性、利便性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準とし、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において広域的に複数の取引事例を採用することができた。対象標準地は、居住性や利便性を重視する住宅地域であり、比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸市場が成熟していないことから試算できなかった。従って、代表標準地との均衡を踏まえ、さらに市場の需給動向や、単価と総額の関連等を再吟味の上、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	式見地域センター前停北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市四杖町４７５番
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域の規制及び地縁的選好性から、需要は限定的であるほか、山間の過疎化が進む農山村集落で、街路条件・接近条件が劣るため需要は弱く、市場は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)山間部の住宅地域で街路・交通接近条件等が劣るため、宅地需要は極めて弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあるものの厳しい状況にある。一部に持ち直しの動きも見受けられるが不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)山間の農家住宅域で、利便性、街路条件に劣り、地縁性が強いため需要は限定的で、高齢化の進行と相俟って、地価は下落傾向で推移。 (2)農家集落地域で、特段の変動要因はない。地縁的選好性が強く、過疎化・高齢化の進行により、宅地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域内では概ね標準的な画地であり、競争力の程度は中位である。需要に影響を与える特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市四杖町４７５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,853 円／平米 6万2,328 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,371 円／平米 4万899 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県長崎市四杖町４７５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,910 円／平米 3万9,374 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,168 円／平米 4万227 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,883 円／平米 3万9,285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市四杖町４７５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,092 円／平米 2万3,446 円／坪
推定価格 平米 坪	6,979 円／平米 2万3,073 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,330 円／平米 3万7,457 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情