路線価 (2023) 秋田県秋田市中通2-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市中通２丁目３５番
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8億6,500万 円 (4915 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8億6,500万 円 (4915 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円／坪 1平米 17万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、秋田駅を中心とした市内の中心商業地域。需要者は資金調達力の高い県内外の法人が中心である。秋田駅前では官民一体となって様々な事業が実施されており、中心市街地の活性化に向けた動きが着実に行われ、駅前居住のステイタスを重視したマンション建設も増えている。画地規模は様々で、今後の利用を見据えた高価格帯の取引も散見され、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、中通地区を中心とした市内の中心商業地域。中心需要者は、高い資金調達力を有する法人投資家等である。令和４年９月、県と市が共同で建設した新複合文化施設が開館し、中心市街地への人流回復が期待される。また、近年、駅前地区ではマンション用地に対する需要が高まりをみせているが、物件の供給数は少なく、稀少性は高い。需要の中心となる価格帯は、取引の絶対数が少なく、画地規模も様々であり、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地域であるが、新規テナントビルが少なく資料収集に限界があり、また事務所に比し店舗テナントは契約の個別性が強く、十分な分析が困難で収益価格の精度は劣ると言わざるを得ない。比準価格は、地域内取引が少なく地域要因格差の大きい事例を採用せざるを得なかったが、上昇基調にある不動産市況を反映した信頼性の高い価格である。本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格が比準価格より低位に求められたが、これは商業地特有の収益性を判定する資料を十分に収集することができなかったためと思料する。中心となる需要者は、収益性を考慮して意思決定を行う法人投資家等であり、収益性を踏まえつつ、類似不動産の取引市場の状況等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	1486.7 坪 (4915 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	専門店、百貨店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市中通２丁目３５番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	70 m
面積	4900 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	秋田駅前広場を中心に形成される県都秋田市の代表的な商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域としてコロナ禍による影響はまだ残るも、マンション建設又は計画が実施されており発展的な傾向が伺える。低未利用地の利用等、駅前活性化の影響から地価は上昇傾向にあると予測される。 (2)地域内に格別の変化はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。中心市街地の活性化に向けた動きが着実に行われており、今後、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。 (2)経済環境は持ち直しの基調であるが、世界情勢やコロナ禍による資材の高騰、物価高など、不安定な状況が続いている。
地域要因
(1)駅前再開発事業に加えマンション需要増大による複数の開発計画により低未利用地が活性化され、地価は上昇基調にある。 (2)主要道路である広小路を歩行者天国にしたイベントが開催されている等、中心市街地の活性化に向けた取り組みがされている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調秋田Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,041 円／平米 48万6,118 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,592 円／平米 38万5,453 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,517 円／平米 55万3,811 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,393 円／平米 31万8,675 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,684 円／平米 33万9,473 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,558 円／平米 54万4,029 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,155 円／平米 36万7,478 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,155 円／平米 36万7,478 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,330 円／平米 59万9,477 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,110 円／平米 43万3,450 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,867 円／平米 41万2,810 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,051 円／平米 68万1,205 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情