路線価 (2023) 長崎県長崎市大山町147 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市大山町１４７番
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 7300m
路線価
倍率方式	1.5 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	655万 円 (434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	655万 円 (434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円／坪 1平米 1万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市及び隣接町の市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は近隣居住者や地縁性のある者が中心で圏外からの転入者は少ない。公法上の規制等から市場は閉鎖的で、山間部に位置するため市街化の外延的発展の影響もない。宅地需要は極めて弱く地価は下落傾向が続いている。取引件数が極端に少なく、需要の中心となる価格帯を把握するのが困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は長崎市及び隣接町の市街化調整区域内の住宅地域を中心に、価格水準が低い農家住宅地域を含む圏域である。需要者は近隣地域内の居住者及び地縁的関係者がほとんどで、外部からの転入者は少ない。市街化調整区域内の宅地需要は弱く、取引自体が少ないことから、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例が少ない中、事例の規範の程度に留意して求めており説得力を有する価格が得られたと判断する。収益価格は賃貸市場が形成されていないため適用しなかった。本件では、当該地域が取引価格の水準を指標に価格決定されるのが通常であることから、比準価格を標準に市場の需給動向、単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。近隣地域は山間部に位置し、自用の建物が中心である市街化調整区域内の既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大山入口停南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	131.3 坪 (434 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が山間に点在する地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市大山町１４７番
標準地の範囲
東	120 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山間部に位置する集落で宅地需要は従来から弱い。市街化の外延的発展の影響はなく地価は下落傾向が続いている。この傾向は当分の間、続くものと予測する。 (2)山間部に位置する市街化調整区域内の集落で、特段の発展的要因はなく、徐々に過疎化が進むものと予測する。需要は従来から弱く、今後も需要の減退傾向が続き、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、金利動向等による不動産市場への悪影響が懸念される。 (2)利便性の良い住宅地の需要は依然として強いが、建築資材、物価上昇の影響が見られつつもある。また、利便性の劣る地域では依然として弱さは残る。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。山間部の地域で市場は閉鎖的で宅地需要は極めて弱い。地価は下落傾向が続いている。 (2)特段の変動はなく、山間部にある市街化調整区域の住宅地域は利便性、住環境等が劣り、需要は弱い。地価は依然として下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市大山町１４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,853 円／平米 6万2,328 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,986 円／平米 4万9,544 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市大山町１４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,370 円／平米 4万4,201 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,119 円／平米 6万3,207 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,727 円／平米 5万5,299 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県長崎市大山町１４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,910 円／平米 3万9,374 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,168 円／平米 4万227 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,680 円／平米 5万1,838 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市大山町１４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
推定価格 平米 坪	9,741 円／平米 3万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,181 円／平米 5万3,494 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情