路線価 (2023) 長崎県長崎市五島町1-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市五島町１番１６
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億500万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万1,822 円 1平米 78万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億400万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万1,904 円／坪 1平米 78万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ長崎駅から浜町地区に至る一帯の準高度商業地域である。テナント需要は弱いが、都心型マンション敷地としての強い需要を背景に、需要は堅調に推移している。さらに、近隣地域の周辺で実施される駅周辺整備等への期待、県庁移転にも牽引されて、地価はコロナ禍にあっても上昇傾向で推移している。需要者の中心は県内外のデベロッパーが中心である。市場の中心価格は個別性が強く見出せない。 (2) 同一需給圏は長崎市中心部及びその周辺の高度利用が可能で地価水準が高い商業地域である。需要層は地場のほか全国的な事業展開を計画する企業も含まれる。近隣地域はＪＲ長崎駅前に立地するが昨年秋の新幹線開業により地域は盛り上がっている。更に今後もホテルや商業施設等の開業が予定されており今後一層の発展が期待される。このため地域に対する需要は用途の広い大規模地を中心に相変わらず強い。中心的な価格帯は規模によりまちまちで見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、事務所需要の減退によりテナントビルの需要が弱く、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも、自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を重視しつつ、収益価格も比較考量の上、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市中心部の高価格帯の商業地の取引事例より求めたもので、需要が強まる近隣地域の市場性が反映されたと考える。収益価格は賃料水準が取引価格ほどの上昇を示しておらず比準価格に対して低位に試算された。周辺地域では将来の発展を見越し、収益性よりも現実の取引価格がより重視されている。鑑定評価額は最近の需給動向や周辺の公示価格との均衡、単価と総額との関連等を踏まえ比準価格を標準とし、収益価格を参酌して決定した。
交通
交通施設	五島町停東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	155.8 坪 (515 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市五島町１番１６
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域を含む長崎駅周辺においては、県庁の移転完了に続き、駅周辺整備等への期待性から強気の取引が増加しており、地価はコロナ禍にあっても上昇傾向で推移している。 (2)西九州新幹線が開業したＪＲ長崎駅前の商業地域の一角に位置し、周辺地域の整備は着実に進められている。長崎駅周辺の商業地としての発展に対する住民の期待は依然高まっており、今後も需要の増大が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 267万7,860 円 1平米 81万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 263万4,882 円 1平米 79万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 267万7,860円 1平米 81万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 246万6,276円 1平米 74万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 263万4,882円 1平米 79万7,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 246万6,276円 1平米 74万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、感染症の影響が和らぐ中で、全体として持ち直している。 (2)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。
地域要因
(1)近隣地域の周辺で実施されている駅周辺整備への期待性、県庁移転等を起因としてコロナ禍にあっても地価は強含みで推移。 (2)昨年秋の新幹線駅開業により地域全体に発展の機運が強まっている。更に今後も駅周辺の開発は続くため大規模地を中心に需要は強まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万661 円／平米 119万2,345 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,710 円／平米 120万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	71万4,277 円／平米 236万1,400 円／坪
査定価格 平米 坪	71万4,000 円／平米 236万484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万4,590 円／平米 239万5,495 円／坪
推定価格 平米 坪	76万6,241 円／平米 253万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	81万5,150 円／平米 269万4,886 円／坪
査定価格 平米 坪	81万5,000 円／平米 269万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,673 円／平米 94万4,435 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,834 円／平米 199万6,275 円／坪
標準価格 平米 坪	77万4,146 円／平米 255万9,327 円／坪
査定価格 平米 坪	77万4,000 円／平米 255万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,163 円／平米 171万6,353 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,746 円／平米 169万1,832 円／坪
標準価格 平米 坪	79万9,603 円／平米 264万3,488 円／坪
査定価格 平米 坪	80万 円／平米 264万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情