路線価 (2023) 長崎県長崎市中園町30-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市中園町３０番１外
価格時点	2023 年
駅名	西浦上駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万7,838 円 1平米 32万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万7,838 円／坪 1平米 32万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内及び隣接する長与・時津両町の商業地域である。需要層は地場の物販業者等が中心であるが全国的展開を図るＦＣ店も含まれる。長崎市内では新幹線駅開業に併せた長崎駅周辺の整備、市役所移転、新大工町の再開発、浦上駅周辺でのスタジアム建設や新ＳＣ進出等で地域間の競争が激化している。一方で近隣地域周辺のマンション用地の需要は根強くその影響もあり需要は上向きである。需要の中心的な価格帯は規模によりまちまちで見出せない。 (2) 同一需給圏は主として長崎市・時津町の幹線道路沿いの商業地域。需要者は長崎市内及び県外のビル事業を営む業者が中心である。顧客の通行量は多いが、その殆どは交通機関を利用するためであり、隣接の時津町内に郊外型大型商業施設の出店による顧客の流出等から店舗需要は弱含みである。ただし平坦地の需要が高まっているため、コロナ禍ではあるが地価は上昇傾向にある。取引が少なく、画地規模にバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の近隣商業地域を中心とし、同程度の価格帯の地域の取引事例より求めたもので適切な地価水準は概ね把握出来たと考える。一方収益価格は周辺地域の賃貸事例を基に試算した。但し、建築費の上昇等で得られた価格は比準価格に比べ低位となったが止むを得ないと考える。鑑定評価額は現実の取引市場で得られた結果を重視し、周辺の標準地の価格との均衡を踏まえ、単価と総額との関連性や最近の需要の動向も勘案し比準価格を以って決定した。 (2) 収益価格は高層の店舗兼共同住宅を想定し試算したが、空室等が多いことに加え建築コスト高騰の影響等から比準価格に対して低位に求められた。取引市場では自己使用目的の取引が多く、その際収益性よりも市場性を重視して取引される現状があるため、本件では、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連付け、コロナ禍の影響、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	住吉停南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市中園町３０番１外
標準地の範囲
東	55 m
西	45 m
南	60 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長崎市北部の中心的商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部では長崎駅周辺の整備のほか浦上駅周辺や新大工町の再開発等、今後商業地域間の競争の激化が見込まれる。近隣地域周辺ではマンション用地への需要が下支えとなり地価は安定的ないしやや上向きと予測する。 (2)隣接する時津町の商業施設に顧客が流出し店舗需要は弱いものの、長崎市北部の中心商業地として一定の需要がある。利便性の良い平坦地では需要が高まっているため、コロナ禍ではあるが地価は上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万7,838 円 1平米 32万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万7,838 円 1平米 32万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。 (2)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。
地域要因
(1)周辺ではマンション進出が相次ぎ同用地に対する需要の強さが下支えとなっている。商業背後地の拡大もあって地価は安定から上昇へ向かっている。 (2)通行量や商業施設の増減に大きな変化は見られないが、景気回復基調や地価の長期下落による割安感から地価は反転上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市中園町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,075 円／平米 70万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,390 円／平米 81万4,565 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,075 円／平米 101万1,884 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市中園町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万81 円／平米 76万648 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,983 円／平米 78万3,466 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,779 円／平米 110万3,473 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市中園町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,102 円／平米 89万9,569 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,825 円／平米 73万3,353 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,952 円／平米 106万4,373 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市中園町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万9,119 円／平米 135万2,547 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,347 円／平米 138万6,361 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,117 円／平米 101万8,635 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情