路線価 (2023) 長崎県長崎市浜町3-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市浜町３番３２
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 251万2,560 円
1平米当たり	1平米 76万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2億3,000万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 318万3,678 円 1平米 96万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億3,000万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 318万3,678 円／坪 1平米 96万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市中心部の商業地域である。需要者は主に大手中堅企業、不動産業者等である。浜町アーケードは店舗集積性及び集客力において市内でも群を抜いているが、店舗の旧式化や駐車場不足等から顧客への訴求力が徐々に低下しており、業種によっては郊外大型商業施設やｅコマースとの競合に苦戦している面もある。高い希少性から土地取引が極端に少ないため明確な価格動向が見えづらく、需要の中心となる価格水準も一概には把握できない。 (2) 同一需給圏は長崎市の繁華性の高い中心部周辺の商業地域を含む圏域である。需要者の中心は県内外の小売業を営む比較的資本力のある法人または個人事業者等である。中心商業地としてのステータスは弱まりつつあり、開発が進んでいる大型商業施設への顧客の流出や経済活動の不安定さが払拭されていない。一方、新幹線開業による観光客の増加期待など需要面での回復が見られる。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が低廉であることから比準価格に対して低位に試算されたと判断する。取引市場においては収益性よりも市場性やステータスがより重視されていると判断し、取引の実態を反映した比準価格を基準として、収益価格を比較考量し、さらに前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は建築費の高騰等により、土地価格に見合う相応の収益を確保できず低位に求められた。投資対象としての需要よりも、自用目的の需要が中心であることから、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜の町停北東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	520 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市浜町３番３２
標準地の範囲
東	40 m
西	45 m
南	65 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	30 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	代表的な中心商業地域（アーケード商店街）。壁面線の後退（道路中心から４ｍ）
街路	６．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	520 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長崎駅周辺開発や郊外の大型商業施設等の影響により、店舗・顧客の流出がみられるが、新幹線開業による来客増期待や、周辺のマンション開発ラッシュに伴う足下商圏での人口増加傾向等から底堅く推移すると予測する。 (2)各種専門店が建ち並ぶ県下随一の商店街で、当面現状が維持されるものと予測する。長崎駅周辺の開発におされ需要は低下していたものの、新幹線開業による観光客増加への期待等により需要は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 320万6,820 円 1平米 97万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 319万290円 1平米 96万5,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 312万864円 1平米 94万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 320万6,820円 1平米 97万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 312万864円 1平米 94万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。 (2)商業地域におけるマンション用地の需要は依然として強い。物価上昇等の懸念はあるが、行動制限の緩和により不安定さは弱まってきている。
地域要因
(1)人通りはコロナ禍以前までほぼ回復しつつあるが、空き店舗が若干増えている。新幹線開業による来客増期待が高まっている。 (2)外国人観光客は減少したが、新幹線開業による観光客の増加期待、潜在的な需要の強さにより、地価は上昇しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92229 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜町３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万4,590 円／平米 239万5,495 円／坪
推定価格 平米 坪	76万6,241 円／平米 253万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	96万6,256 円／平米 319万4,442 円／坪
査定価格 平米 坪	96万6,000 円／平米 319万3,596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92229 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜町３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,262 円／平米 160万970 円／坪
推定価格 平米 坪	49万1,042 円／平米 162万3,385 円／坪
標準価格 平米 坪	96万2,827 円／平米 318万3,106 円／坪
査定価格 平米 坪	96万3,000 円／平米 318万3,678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92229 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜町３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,673 円／平米 94万4,435 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,834 円／平米 199万6,275 円／坪
標準価格 平米 坪	94万4,967 円／平米 312万4,061 円／坪
査定価格 平米 坪	94万5,000 円／平米 312万4,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92229 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜町３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,163 円／平米 171万6,353 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,746 円／平米 169万1,832 円／坪
標準価格 平米 坪	93万7,264 円／平米 309万8,595 円／坪
査定価格 平米 坪	93万7,000 円／平米 309万7,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情