路線価 (2023) 秋田県秋田市中通4-251 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市中通４丁目２５１番
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円／坪 1平米 6万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市中心部の商業地域や商住混在地域である。主たる需要者は飲食店舗を展開する県内外の法人や個人事業者である。駅周辺は区画整理事業等の効果もあり、マンション建築等投資が増えている。隣接する飲食店街である当地域は、千秋公園内にあきた芸術劇場ミルハスが開館したことによる効果もあり、入込客が増加しており、需要も回復傾向にある。取引価格は規模や立地によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、秋田市内の中心商業地域及びそれに準ずる地域である。中心となる需要者は店舗としての利用を目的とした県内外の法人や個人事業者である。秋田駅に近く、飲食店舗や小売店舗が多く立地する。プレミアム飲食券等の行政の支援策のほか、県外からの出張客も徐々に回復し、客足には持ち直しの兆しがみられる。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々であるため、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前の飲食店の多い商業地域であるが、賃貸物件は、近年の経済状況を反映し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算された。比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたもので、市場性を反映しており実証的で信頼性は高いと判断した。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実際の市場で発生した取引事例に基づく価格を基礎としており、実証的である。収益価格は収益性を反映した価格であるが、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であることから、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が混在する駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市中通４丁目２５１番
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	35 m
面積	225 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	秋田駅近くの中央通り南側を形成する商業地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店等の多い商業地域で、利用状況は当面現状維持と予測。飲食店の入込客数も増加傾向にあり、又あきた芸術劇場ミルハス開館による効果も相まって、商況は堅調である。地価は当面上昇していくと予測する。 (2)利用状況は当面、現状を維持すると予測する。依然として不安定ながらも、客足は徐々に回復基調にあり、地価の面では安定的と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万9,270 円 1平米 6万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 20万1,335円 1平米 6万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 20万1,335円 1平米 6万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商況を反映し路線商業地域を中心に需要は堅調である。コロナ禍で大きな影響を受けていた飲食店街は、一部を除き回復傾向にある。 (2)経済環境は持ち直しの基調であるが、世界情勢やコロナ禍による資材の高騰、物価高など、不安定な状況が続いている。
地域要因
(1)駅に近い飲食店街で、Ｒ４年に入り商況が回復傾向にある上、ミルハス開館による効果も加わり地価は上昇に転じている。 (2)地域周辺では空店舗は少ない。また、駅に近いことから、駐車場用地としての利用も多くみられる。地価は安定的に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通４丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,289 円／平米 18万9,397 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,340 円／平米 20万6,096 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,340 円／平米 20万6,096 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４公秋田Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通４丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,283 円／平米 15万9,624 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,971 円／平米 22万4,712 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,416 円／平米 20万6,347 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通４丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,026 円／平米 26万1,260 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,920 円／平米 16万5,036 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,340 円／平米 21万6,014 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通４丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,134 円／平米 15万5,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,323 円／平米 15万6,450 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,597 円／平米 20万6,946 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通４丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,545 円／平米 18万326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,545 円／平米 18万326 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,552 円／平米 20万6,797 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情