路線価 (2023) 長崎県長崎市大浦町14-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市大浦町１４番５
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万626 円 1平米 22万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万626 円／坪 1平米 22万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に市中心部周辺に存する商業地域である。需要者の中心は店舗又は事業所を営む個人又は中小法人が主で、県外資本の参入は殆どない。需要の中心となる価格帯は、更地は１１０㎡程度で２４００万円程度。観光地に近い地域としての特徴を持つが、コロナ禍のなか商業地としての需要は弱く、周辺では分譲マンション等の建設が見られるなど、住宅系の用途を中心とした利用が進んでいる。 (2) 同一需給圏は長崎市中心部に存する商業地域である。需要者の中心は、小規模な店舗、事業所等を営む地場の法人又は個人事業主等である。近隣地域は観光地に近い商業地域でその特性を有していたが、コロナ禍における観光客減少等の影響を受け、商業地としての需要は弱含みとなっている。取引額は規模等によりまちまちで、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は中層の店舗兼共同住宅を想定し試算したが、地域が住宅系に移行していることから、店舗について十分な賃料収入が見込めず、比準価格に比し低位に求められた。従って、実証的な比準価格を標準とし、収益価格も比較考量して、コロナ禍の影響、代表標準地との検討を踏まえ、さらに低層階の店舗用途の需給動向等を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場性を反映した説得力に富む実証的な価格である。一方、収益価格は、中層の店舗兼共同住宅を想定し試算したもので、収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入が得られず低位に求められたものと思料する。以上より、単価と総額との関連に留意し、コロナ禍の影響、代表標準地との検討を踏まえた上で、説得力に優る比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大浦天主堂下停南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市大浦町１４番５
標準地の範囲
東	75 m
西	25 m
南	100 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)準幹線道路沿いの観光施設に近い商業地域で、周辺で分譲マンションの建設が見られるなど住宅系の利用が多くなり、コロナ禍のなか商業地としての需要は弱まっている。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。 (2)観光地周辺の商業地域であるが、周辺で分譲マンションの建設等、住宅系の利用が増加している。コロナ禍で観光関連の商業地の需要が弱まっている状況もあり、今後もこの傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 73万626 円 1平米 22万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万626 円 1平米 22万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。 (2)コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価格高騰による不動産価格への影響が見られつつある。
地域要因
(1)観光地に近い地域という特徴を持つがコロナ禍の影響で、商業地としての需要は弱いが、マンション需要が旺盛で地価は反転上昇傾向にある。 (2)観光地周辺の商業地域であるが、コロナ禍の影響はなくなりつつある。周辺ではマンション開発も活発に行われ、用地需要が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市大浦町１４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,985 円／平米 31万714 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,910 円／平米 62万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,976 円／平米 70万4,099 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2327 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市大浦町１４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,757 円／平米 52万4,851 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,442 円／平米 69万2,415 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	東
側道幅員3	2 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市大浦町１４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,708 円／平米 69万3,295 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,869 円／平米 69万521 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,481 円／平米 70万2,462 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市大浦町１４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,148 円／平米 92万9,475 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,507 円／平米 78万8,504 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,485 円／平米 70万9,087 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情