路線価 (2023) 長崎県長崎市浜口町31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市浜口町３１番
価格時点	2023 年
駅名	浦上駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,060万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円／坪 1平米 24万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市内の普通商業地域である。需要者は地場企業や地元個人事業者が主で、規模の大きな画地はマンション事業者も含まれる。近隣地域は飲食店舗を主に、小売店舗や住宅等も介在する商業地域（歓楽街と呼べるほど純化していない）である。飲食店舗の需要は弱含みであるが大学や浦上駅に近いこと等から、地価は持ち直している。標準的規模（１２０㎡）の更地で３，０００万円前後が需要の中心と判断する。 (2) 同一需給圏は長崎市内の店舗等が建ち並ぶ商業地域の存する圏域である。需要者の中心は、地元事業者のほか画地規模によってはマンション開発業者も含まれる。近隣地域は小売店舗や飲食店等の集積度が比較的高く、新型コロナの影響により、店舗需要は悪化しているものの、マンション用地としての需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で３１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的価格で説得力に富む。収益価格は標準地にＲＣ造５階建て中層店舗兼共同住宅の建築を想定し試算したが飲食店舗の需要が弱い中、投下資本に対する賃料収入が見込めず比準価格に対して低位となった。本件では店舗経営目的の投資物件の需要は弱いため比準価格を重視し、収益価格を参考とし、市場の需給動向や単価と総額との関連に留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえて上記の通り決定した。 (2) 比準価格は長崎市内の商業地域から比較的類似性の高い複数の事例を採用することができた。収益価格は投下資本に対する店舗等の賃料収入が十分見込めず、比準価格に比して低位に求められた。よって、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、想定要素が多くやや信頼性に欠ける収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜口町停南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市浜口町３１番
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	60 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、飲食店舗等が混在するＪＲ浦上駅に比較的近い商業地域である。需要は強含みで推移しており、地価は上昇傾向にある。今後の傾向は予測し難い状況にある。 (2)小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域であり、新型コロナにより店舗需要は悪化しているが、マンション需要が堅調である。地価は新型コロナによる不透明感はあるものの、概ね上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあるものの厳しい状況にある。一部に持ち直しの動きも見受けられるが不透明な状況が続いている。 (2)新型コロナの影響による落ち込みから緩やかに持ち直しているが、観光業、飲食業は先行き不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)浦上駅に比較的近い飲食店舗等を主にする地域である。飲食店街はコロナ禍の影響を受けるものの周辺の開発動向等もあり上昇傾向。 (2)新型コロナの影響により店舗需要は弱い状況が続いているが、マンション需要は強く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜口町３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,075 円／平米 70万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,390 円／平米 81万4,565 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,390 円／平米 81万4,565 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜口町３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,708 円／平米 69万3,295 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,869 円／平米 69万521 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,871 円／平米 80万2,932 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜口町３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万81 円／平米 76万648 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,983 円／平米 78万3,466 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,547 円／平米 84万1,532 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2327 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜口町３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,371 円／平米 80万4,585 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,277 円／平米 78万7,744 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,145 円／平米 83万3,591 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2327 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市浜口町３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,757 円／平米 52万4,851 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,226 円／平米 82万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	東
側道幅員3	2 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情