路線価 (2023) 長崎県長崎市宝町79 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市宝町７９番
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万5,050 円／坪 1平米 42万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市内にあって、街路条件の良好な商業地域である。需要層は地場企業が中心であるが、マンションデベロッパーの需要が強くなっている。現在は中低層のオフィスビルや店舗が並ぶが、空室も目立ち事業用建物敷地としての需要はやや弱い。反面、類似地域ではマンションの進出が盛んで、近隣地域もマンション需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある。画地規模や価格帯は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は長崎市内にあって、店舗・事務所ビルの存する圏域である。需要層は地場企業の外、マンションデベロッパーの需要が強くなっている。中低層のオフィスビル等が建ち並ぶが、オフィスの空室率は高く、採算は厳しい。しかし、類似地域におけるマンション需要は高く、近隣地域においても同様である。地価は、コロナ禍のなか上昇傾向にある。画地規模や価格帯は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、投下資本に見合う賃料収入が見込めないことに加え、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的の需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は、建築費の高騰により、投下資本に見合う賃料収入が見込めない等により、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては賃貸投資物件としての需要よりも、自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料する。よって、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、コロナ禍の影響、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宝町停北西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市宝町７９番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新幹線や高架事業等の進捗で地域の状況や相対的位置は今後変化すると見込まれるが、現在は店舗等の用地としてよりも、マンション用地としての需要が強い。今後の地価もやや強めの上昇傾向で推移すると予測される。 (2)将来的にスタジアム建設等で地域の状況や相対的位置は変化すると見込まれるが、商業地としてよりも、マンション用地としての需要が強い。地価はコロナ禍のなか上昇傾向あるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 140万5,050 円 1平米 42万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあるものの厳しい状況にある。一部に持ち直しの動きも見受けられるが不透明な状況が続いている。 (2)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。
地域要因
(1)特段の地域的変化は認められないが、街路条件が良好で利便性が高いためマンション用地等としての需要が強く、地価は上昇傾向にある。 (2)西九州新幹線の長崎駅側の出口に位置しており、長崎駅北側の地域の需要も旺盛であり、スタジアム建設予定地も近く、地価は上昇傾向を強めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市宝町７９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万661 円／平米 119万2,345 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,710 円／平米 120万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,392 円／平米 138万6,510 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市宝町７９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,956 円／平米 96万5,207 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,599 円／平米 104万9,982 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,219 円／平米 139万2,550 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市宝町７９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万8,042 円／平米 115万627 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,153 円／平米 124万256 円／坪
標準価格 平米 坪	46万1,443 円／平米 152万5,531 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市宝町７９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,552 円／平米 92万893 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,825 円／平米 92万1,795 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,681 円／平米 133万7,875 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情