路線価 (2023) 長崎県長崎市畝刈町1613-214 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市畝刈町１６１３番２１４
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 8300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長崎市郊外及び隣接町の商業地域を含む圏域である。需要者の中心は県内外の小売業を営む個人または法人である。水産業の低迷、周辺の大型商業施設への顧客の流出等から商況は停滞気味である。近隣地域周辺には大型住宅団地が存しており、残区画の多い団地も見られるが背後の団地人口は増加傾向にある。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は長崎市郊外の近隣商業地域または路線商業地域である。需要者は主に地元企業・不動産業者・個人等である。長崎漁港を中心に発展している地域であるが、店舗集積性は高くないため、域外からの顧客は見込めない。地元住民対象の日用品店舗等が多いが、周辺の住宅団地開発が進んでいることから、足元の商圏人口が確保されており、一定の土地需要がある。土地の形状・規模等により地価はまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は適切な事例により試算した実証的な価格である。建築費の高騰や土地価格に見合う賃料収入が得られていないこと等から収益価格は、比準価格に対して低位に試算された。自用目的の取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、前年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が低廉であることから比準価格に対して低位に試算されたと判断する。取引市場においては収益性よりも市場性がより重視されていると判断し、取引の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	道開停南方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	医院
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市畝刈町１６１３番２１４
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１８ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に存する商業地で商況は停滞気味であるが、背後の団地人口は増えてきていることから、現状を維持するものと予測する。店舗需要は弱含みであり地価は横ばい傾向にある。 (2)市中心部から離れ、店舗集積性も高くないため、商業地としての人気は低いが、周辺の住宅団地開発が進んでいるため、足元の商圏人口は比較的堅調で、土地需給関係は均衡しており、地価は暫く現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあるものの厳しい状況にある。一部に持ち直しの動きも見受けられるが不透明な状況が続いている。 (2)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。
地域要因
(1)周辺で最新型の冷凍工場漁港関連施設が新設される等流通業務的な地域としての発展も期待されるが現況変化は乏しく地価は横這い傾向にある。 (2)さくらの里や豊洋台団地などの分譲団地で住宅開発が進んでおり、足元の商圏人口が増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市畝刈町１６１３番２１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,980 円／平米 16万1,928 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2325 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市畝刈町１６１３番２１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,211 円／平米 19万5,752 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,563 円／平米 19万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市畝刈町１６１３番２１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,454 円／平米 25万9,369 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,066 円／平米 25万8,086 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,775 円／平米 18万7,698 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県長崎市畝刈町１６１３番２１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,850 円／平米 18万7,946 円／坪
推定価格 平米 坪	6万876 円／平米 20万1,256 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,094 円／平米 16万2,305 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情