路線価 (2023) 長崎県長崎市万屋町77 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市万屋町７７番
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 165万9,612 円 1平米 50万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 166万9,530 円／坪 1平米 50万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市中心部及びその周辺の高度利用が可能な商業地域である。需要者の中心は、地元企業や全国展開する企業等も含まれる。近隣地域は中高層の店舗ビルを中心とする商業地域で、店舗や事務所ビル等の投資目的の需要は弱いがマンション用地需要は根強いものがあり地価は若干上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、業種や画地規模、間口・奥行の関係等により個別性が強く見出し難い。 (2) 同一需給圏は長崎市中心部の商業地域である。需要者は主に地元企業、不動産業者等である。浜町アーケード背後の商業エリアの一角であり、高い店舗集積性及び集客力を誇るが、店舗の旧式化や駐車場不足等から顧客への訴求力が徐々に低下しており、業種によっては郊外大型商業施設やｅコマースとの競合に苦戦している。規模等の画地条件によって個々の土地価格は大きく異なるが、店舗用地向けの概ねの土地価格水準としては１㎡あたり５０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用事例の規範の程度を十分に検討して求めており実勢を反映した価格が得られたと判断する。収益価格は地価水準に見合う賃料収入が得られておらず、建築費も高止まり傾向にあるため比準価格に比して低位となった。本件では、不動産経営目的での需要は弱く、市場性を反映した価格である比準価格に重きを置きつつ収益価格を勘案し、市場の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が低廉であることから比準価格に対して低位に試算されたと判断する。取引市場においては収益性よりも市場性がより重視されていると判断し、取引の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地並び前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	めがね橋停南方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所、駐車場兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	582 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市万屋町７７番
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	28 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心商業地に近接した商業地域
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	520 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗ビルを中心とする商業地域で、店舗、事務所等の投資目的の需要は弱含みで推移しているがマンション用地需要は根強いものがあり、地価は若干上昇傾向にある。 (2)市中心部商業地域の一角をなすため概ね需要は高いものの、長崎駅周辺開発や郊外大型商業施設との競合の影響で、店舗・顧客の流出もみられる。現状の地価水準は相当程度高いため、今後は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、金利動向等による不動産市場への悪影響が懸念される。 (2)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。
地域要因
(1)店舗、事務所等の投資目的の需要は弱含みで推移しているがマンション用地需要は根強いものがあり地価は若干上昇傾向にある。 (2)需要は規模が大きい土地に対しては依然として高いが、飲食や小売店舗の空室がやや増加傾向にあるため、小規模な店舗用地に対しては普通である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市万屋町７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万661 円／平米 119万2,345 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,710 円／平米 120万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	50万4,428 円／平米 166万7,639 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2326 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市万屋町７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,263 円／平米 127万6,985 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,123 円／平米 123万6,851 円／坪
標準価格 平米 坪	53万7,533 円／平米 177万7,084 円／坪
査定価格 平米 坪	53万8,000 円／平米 177万8,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市万屋町７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万457 円／平米 125万7,791 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,544 円／平米 127万7,914 円／坪
標準価格 平米 坪	49万2,413 円／平米 162万7,917 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市万屋町７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万1,729 円／平米 119万5,876 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,988 円／平米 137万5,256 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,042 円／平米 171万2,647 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情